回迁房跟安置房是一个意思吗

回迁安置房到底能不能买？这个问题呀，众说纷纭，有说能买，也有的人说不能买！本人在北京从事房产行业近15年，今天呀 就谈谈我自己的看法。

先说结论：能买！ 但要注意几个关键点！

先说为什么能买？ 一会再说几个必须注意的关键点。

首先：好多人一听回迁安置房，就觉得没房本，不能过户，不靠谱。这部分人大多数都是对回迁安置房不了解，或者说没详细了解过。

从产权性质上说，回迁安置房一般分为：按经济适用房管理（俗称二类） 和 三定三限 两种；也有少数 回迁的经济适用房（一类） 和 两限房。但不管是哪种，它们都是70年大产权的房子。所以房本肯定是没问题，肯定是能下来的。只是时间问题！

再有就是有些人会说：这种没房本的回迁安置房，买卖合同是无效的。不受法律保护！

其实关于这点，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力强制性规范。只要是出卖人有拆迁协议或回迁证，即取得对房屋的准所有权，有权对其安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表达真实，不损害国家、集体或第三人的利益，在取得房产证之前可以转让房屋，买卖双方签订的房屋买卖合同有效。

司法实践当中一般认定，只要这个拆迁安置房屋，他的土地性质是国有的，（也就是咱们常说的70年大产权） 一般认定就是跟商品房是没有差异的。那么只要是双方真实意思表示，一个是真的想卖，一个是真实想买。那么司法实践当中，按照民法典的诚实信用原则，这个买卖就是有效的。

还有的人会说：将来房子涨价了，卖方要违约怎么办？

一般这种回迁安置房的买卖合同，违约金都会写200%，这200%的违约金包括（合同成交总金额的20% + 中介费、维权费、装修费、以及丧失在该时段以同等价格购买同等房屋而造成的价差损失）如果该违约金不足以弥补损失的，则守约方有权继续向违约方追偿损失。

这样的话，基本就完全可以保障守约方的利益了。再者当下的房产市场也不太可能出现大涨2倍 或 大跌2倍的情况。

因为这种回迁安置房，暂时没房本，价格确实比市场上二手房要便宜30%，有的业主做生意等 需要资金周转 甚至能便宜50%。 有些客户150-200W只能付30%的首付买个二手房，但这个钱基本可以全款买回迁安置房了，所以还是有很大诱惑力的！

接下来我们重点说说，买这种回迁安置房都需要注意哪几个点？？

1. 房子的产权性质？

是一类？ 二类？ 三定三限？ 两限？ 因为这关系到什么时候能过户，还有过户的时候需要交什么税费。这个一定要搞清楚！

2. 一定要让产权人相关的第一继承人都签字认可，比如《同意出售及继承履约承诺书》。

3. 一定要把合同相关条款起草完善，尽量不要让出卖人找出漏洞。

4. 找一个踏实、靠谱的中介公司，有一个靠谱的经纪人或中介公司 以上3点他们基本就帮你把控好了。因为他们也不想有违约，他们更怕麻烦！