上海最实用的置换购房建议！
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔好。上海人，单身，名下尚有一套动迁房，但可以随时交易给父母。 公司法人，流水一直没用心维护，2016年时咨询贷款较麻烦（也是不懂，不高兴多问）只能公积金贷30w，总价150买了虹口老破小，去年240w卖出。目前手上有400w现金，积分大概57。 1、请问杠杆买房，流水是否换个法人不是我的公司发工资就行？需要半年以上的流水吗？ 2、新房哪里比较比较推荐？ 3、如果不买新房，老破小还推荐吗？ 看了app上宝山上大、梅陇、中原的房子，有些户型很喜欢。而且我的兴趣就是很喜欢装修改造…喜欢选正方形的户型，按照我的设计理念打造…不过上次投资可能是幸运（同小区面积我的租金最高，卖价也应该是最好的了），第二次投资出手总觉得有点怕…麻烦叔指点下谢谢！
沪叔：你好，①按揭的主贷人如果是公司法人，这样借款的情况，一般银行需要自雇人提供公司流水，个人进账流水，缴税情况等。如若要抬高自雇人的按揭额度，公司营业流水，个人流水都需要做参考，换法人和抬高按揭额度没有必然联系，具体要求以买房按揭前银行信贷要求为准。
②如名下动迁房过户给你父母，之前只有公积金按揭记录，目前纯商贷仍然属于首套，400万首付，你按揭情况并不了解，月供能力并不了解，不清楚你的新房总价段，如果是600-800万的新房，57分积分，今年整个年度新房，浦东可以关注融创未来金融城后期几个地块，颛桥可以关注紫薇花园的加推，在预算内相对是优选。
③吃过投资的红利，实际上和买入和卖出的时间节点有关，一轮楼市投对的成本多，利润也自然多。“老破小”能不能买具体要看多方面因素，地段，附带配套价值，产品本身等，你自子网上关注的板块离散度比较大，二手投资择优板块是王道。
提问：沪叔你好 我爱人在上海工作 所以有房票一张 积分只有50 新房入不了围 目前打算看二手房 资金预算1000万以内 主要是投资和给儿子以后做准备 不知道有什么推荐的吗？
沪叔：你好，二手房首先是择优板块，其次再轮到具体小区具体房子。如若是纯投资，建议选择有蓄势活力，有消费支撑力的，城市界面相当的环线内板块，上海的西南财富角和浦东的金色南中环都可以做一个关注。
提问：沪叔您好，外地新上海人，浦东北蔡老破小60平米左右（近地铁），另有武汉一套住房，置换需求：（1）三房，小区及房型要较好（2）两年后上中学，中学不能比北蔡差 考虑三种预算置换方案： 1.北蔡老破小+武汉住房全部置换，资金预算700万，上海新购一套 三房。 2.北蔡老破小置换，资金预算500万，上海新购一套 三房。 3.保留北蔡老破小，上海新购一套 两房，资金预算350万。请建议置换方向和区位选择，谢谢
沪叔：你好，
首先明确你这边的前置因素：
①北蔡（板块）初中里面，能算到梯队内（三梯队）的就是上南中学和北蔡中学，整体升学还可以。
②小孩现在浦东北蔡小学，四年级，学籍对口的市区都来不及换进较好梯队内学校。建议浦东同区跨板块换学区或者同户籍对口区域换学区，比如闵行。具体置换购房详见知识星球内部推荐。
对350-500-700万三个预算段进行解答：
700万段，若（3房）二字是必须，要么换平行段学区，平行段产品，这种可以考虑当下后劲较足的致远中学，金杨新村板块；要么换远稍好一点初中，稍好一点产品，周浦澧溪中学，周浦板块。
500万段三房，换学区可以考虑南汇一中，二中，四中，换惠南的三房。
350万段小两房，挂户口可以关注进才北校的洋泾板块。换区看具体择校情况。
提问：沪叔，您好，目前有杨浦2套老破小，其中一套是学区房，一套非学区房，今年小孩会读小学，打算把两套卖掉去买新房，积分0.1算的话估计有72分，感觉分还是比较高，但卖掉房子，还完银行，手头现金估计只有不到500万，女方在杨浦四平路附近上班，男方在莘庄上班。 目前的问题就是，上千万的市区房子首付7成买不起，又不想买到郊区去。就是不太知道还怎么考虑了，谢谢解答
沪叔：你好，手头500万，新房可以买700w的房子，这些楼盘基本位于上海外环线边缘或者近郊，户型上基本上100平上下，60分+10年社保，一些非顶流热门的楼盘都有机会可以参与试试，前提是要先完成2套房子置换。
如果是考虑二手房，当下在“三价就低”的政策下，总价基本上只能买650w的房子，不管方便哪一方，莘庄和鞍山这边，买的房子也都是商品房2房，或者老房子面积大一点的基本也不会超过80平。
所以综上情况，建议你就地段+生活便利和房龄+选择房子面积要有取舍。
房地产注定具有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，
很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。
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