如何用100多万在上海全款买房
文章开始之前先问大家一个问题
你觉得在上海全款买套房，至少需要准备多少钱
300万？还是500万？
其实，一说到上海的房价很多人都会觉得高攀不起，一笔首付至少一两百万，更何况全款买房
毕竟怎么说上海也是全国房价的天花板，一直排在各城市的前三名
但是你会发现，上海这个城市也有它包容的一面，不是只有贵的房子，也有很便宜的房子
假如我只有100多万的预算，在上海这个城市到底能买到什么样的房子
带着这份猎奇的心态，我去探一探
真叫卢俊认认真真聊地产，实实在在谈买房。3974篇原创内容
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01
最便宜也最适合居住的产品，可能就是老破小
你会发现那些总价低的住宅小区几乎都是老破小，一百多万能够得到的也都是三十多平的小户型
其中比较令人惊艳的是曹杨二村、曹杨六村
最便宜的总价169万，30平1室0厅，居然是曹杨捡漏榜第3名
不过它的户型比较特别，卧室、厨房、卫生间是分隔在走道两边的，有两个门
也有精装修的电梯房，价格要贵20-30万
这套房子胜在小区环境更好，做过美丽家园改造，外立面重新刷过看起来比较新且干净
同时，能看到部分楼栋已经加装了电梯，住在高楼层也不需要爬楼还是很方便的
走到小区外面，还有这样的一个改造后的百禧公园
小区内部也重新改造了一番，电梯一出来就很干净明亮，还留了一个小板凳可以临时坐一下
另外楼梯也翻新了一下看着很干净，并且增加了扶手方便老人走楼梯时使用
而且这个位置距环球港很近，骑车几分钟就到了，生活在这边日常购物也会比较方便
如果真的要买老破小，像曹杨二村这样经过精心改造的小区，真的很值了
当然，有的老破小一百多万只能买到30多平的小户型，要么户型尴尬，要么是毛坯没有电梯
类似于曹杨二村这种房子，属于上海的售后公房，指的是原来是租赁的公房通过房改后 ，出售给原承租人，这部分已经出售的公房就叫已经售后公房
这一类房子二手出售免增值税，还有退税政策，就是在你卖掉售后公房1年内，如果再次购买新房或二手房是可以抵扣部分契税的
考虑到价格和小区环境，这样的老公房作为居住的话还是比较合适的
02
没想到的是，在上海内环内最核心的地段也有
说实话，内环内100多万的房子很少，一开始在二手房平台上我也找不到，基本上一搜都是0房源
中介也说，“这个地段啊，100万的房子很难找”
最后通过一个20多年的老中介门店，我终于找到了一个叫安乐坊的小区，可以说是在上海最核心的地段上
周围1公里范围内聚集着上海各大知名商场，上海恒隆广场、中信泰富广场、兴业太古汇、静安嘉里中心等等
附近的小马路密集的交错在一起，这里有2号线、12号线两条轨交线，交通真的不要太方便
处在闹市中的安乐坊坐落在南京西路上，这片区域一到晚上就变成了一条热闹的步行街，也是比较繁华
不过虽然地段很好，看到房子的那一刻我震惊了
这是房子外部环境
乱糟糟的杂物几乎塞满了楼与楼之间的狭小空间，暴露在外面的衣物、伸出来的支架、搭建的台子上摆满了罐子，还有随意停放的电瓶车...
有一套挂牌价210万约13平的房子，包含一个卧室+一个独立卫生间+储藏间
但是采光很差，进入房子内部不开灯很难看得清楚，它位于一楼，户型是朝北的，南面是没有开窗的，中间还有一堵墙把光挡的死死的
这里很多时候会出现厨卫合用的情况，一般厨房位于一楼，属于楼上楼下共用的
从居住环境来看，确实不太适合
这个小区建于1934年，也是近百年的老房子，属于上海的新式里弄
这种产品是在旧式石库门住宅的基础上改造过来的，一般为行列式，且楼层很低有二层的、三层的，像是上海老弄堂的感觉
而且面积很小，没有什么公共空间，有的在外面搭个简易的厨房或卫生间
还有一点，安乐坊属于房卡房，只有使用权，没有产权
虽然也可以买卖，但是和产权房相比有几个区别
第一，它是没办法上户口的，一定要是上海本地户口才有购买资格，不可以贷款需要一次性全款购买
第二，二手买卖的时候没有税，且没有公摊，但是单价相对较高一些，因为有些面积是不计入房卡
这种房子很少有房源出售，因为很大一部分人在等拆迁
据中介透露，现在选择卖房的这位业主有置换需求，在上海还有一套房，两套都要卖掉，换一套大点的房子
还有一套业主刚开始打算自己住，2022年才刚装修完，但是疫情后资金短缺，急需要用钱所以要卖掉
这种房子适合什么样的人买呢
第一种就是出租，这个小区的租金水平最低3500元/月，高一点也可以租到8000-10000元/月，在地段的优势下租金水平还可以
还有一种就是挂户口，自己是不会去住的，才选择这种小面积低总价的房子
03
如果暂时没有购房资格，也可以选择公寓
在上海市区内最便宜的公寓只要130万、140万
这次看了两个公寓，一个是中内环的安天大厦，一个是内环内的中福大厦
找遍市区各个板块，总价最低的公寓类产品就是这个了
安天大厦是位于中内环，具体就在曹杨板块热闹的商业街上，规划了15分钟生活圈
附近配套比较齐全，普陀区中心医院、曹杨商城、上海市实验幼儿园等都在这一片
这个公寓单价最低只要3w/㎡左右，已经很低了，不过已经有20多年房龄，比较老旧，里面环境比较差
另一个中福大厦总价最低的一套36平140万
它是那种带简单装修的，配有洗衣机，独立空调可以拎包入住
同样也是塔楼，于1995年建成，造型还比较奇怪是一个圆筒状，围绕着天井排布房间
所以这边的户型不是很方正，也没有厨房空间，所以在这边是不可以用燃气做饭的
整体还是比较高端一点的酒店公寓，环境还不错
正好位于人民广场附近，一出门就是热闹的商业小街道，由于地段优势，别看面积小租金水平却不低，三十多平的一居室可以租到5000-6000元/月
一般做投资的人会改造一下开民宿，租金6000元/月，最好的时候达到7500元/月
但是买公寓类产品有一个问题就是税费高
比如中福大厦总价140万的房子，税费合计45万，几乎占了总房款的三分之一
公寓类产品比较适合那些没有购房资格暂时买来自住的人，考虑到税费过高，交易成本高可能要做好长期持有的准备
实际上，上海市区这种总价100多万的房子其实房源并不多，在郊区还有更便宜的房子
04
你会发现上海郊区低于100万的房子，一抓一大把
在链家二手平台上60万、70万的房子比比皆是
那么，上海最便宜的房子在哪里
可能很多人心里已经有答案了，应该就是郊区吧
在链家上一搜，总价100万以下的房子主要分布在金山、崇明、奉贤、临港
六七十万一套的房子出现频率最高的板块就是，金山、崇明新城、临港、浦东惠南、以及嘉定安亭、徐行等
从低到高排序筛选一下，总价最低的一套挂牌价只要55万，30多个平方，单价只有1.5万/平
它是位于崇明新城，一个叫小西泯沟11号的小区，还是一个独栋六层高的房子，只有48户人家
虽然房子不怎么样，但是它足够便宜啊
事实上，我们看的这些很便宜的房子，只有很少一部分人会买
从上海每年二手成交结构来看，占比很少，大多数刚需客更愿意一步到位，贷款买品质高一些的房子
05
不可否认的是，依然有一些人会选择这样小众的产品
比如，不愿意背贷款的年轻人
他们不想在最好的年纪里早早就背上这么高的房贷，买房更自我一点，只要能暂时满足未来三五年居住的地方就OK了，便宜就行
还有一类纯投资客，手里有一些闲钱想要找个地方放着，但是钱又不是很多的时候，也会选择总价低的产品做投资
确实也有一些外地人或者单身的人，在能力有限的条件下，买一套便宜的房子，作为自己留在上海的底气
总价100多万可以说是在上海最低门槛了，可能房子也不会太好
对于各位来说，那些很便宜的房子并不适合居住，还要用掉自己的购房名额，大概率可能不会买这样一种产品
换一种想法来看，作为买房人最后的一个选择，可以扎根在这个城市的一个最低门槛
这也是上海传达出来的包容的城市态度
以上为正文，来自微笑向暖
