上海楼市：自住刚需买房重点考虑这几个要素

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，刚需买房，在上海无房，想尽快在上海购房，请问我有机会吗，怎么才能在上海买上房？

沪叔：你好，随着上海积分落户政策的落实，上海人想要买房的压力越来越大，尤其是想购买新房的人，很难找机会。在上海买房，首先需要有足够的分数，在热门地区买房需要在上海连续缴纳至少12年以上的社保才能有较高的积分选房；其次要准确找到热门地区楼盘的售楼部，并且还要不被各种开发商的花招劝退；此外就是开发商会优先选择高首付的客户或者让全款客户优先购房，这就进一步增加了刚需买房者的购房难度。但是，这些措施也遭到了整改，所以即使购房难度较大，刚需者也不用太过悲观。

提问：沪叔，您好，对于学区房这个事情我一直没弄懂，我朋友说有户口的不一定能入学，买了学区房又不一定能进对口的学校，那这样说，我还需要去买学区房吗？我也不知道该怎么分辨哪些是学区房...

沪叔：你好，买是可以买的，到底需不需要买看你个人需求，以下是总结的一些实用的学区房相关的解释：

第一，因为九年义务教育，每个房子都有对应学校，都可以称作学区房，但在大部分楼市市场中学区房值得是那些较好的学校对应的房源。

第二，幼儿园和高中不存在学区房，因为它们不包括在九年义务教育里，高中都是通过升学考试决定。

第三，在上海孩子有没有户籍按理都可以选择学校，但是公办学校招生时是按照先户籍后积分最后无户籍无积分，所以有上海户籍的孩子被选中概率更大一些。

第四，要注意不同区域学校，有的是户籍对口，有的是学籍对口。

第五，购买二手房时注意五年一户制度，要先了解清楚所买房子的入学名额有没有被占用。

第六，学校招生时人户一致是优先于人户分离的，所以建议买房时先把孩子的户口迁入。

提问：沪叔你好，本人在上海上班，今年打算在买房，家里一直跟我说买中间层比较好，但其实我对楼层选择都还好没有太挑，我想请教老师就是楼层对日常居住会有影响吗？受哪些影响呢？

沪叔：你好，楼层对居住会有影响的，受楼层影响的有这几个因素：

1. 视野

高楼层的开阔视野是相对的，有可能会被同一小区的同等高楼所遮挡。但高楼层对比低楼层来说，视野肯定要开阔，低楼层容易因为周边景观或者低矮建筑的遮挡而视野不佳，居住舒适度降低，视野上来说16-23层比较好。

2.通风和采光的影响

因素有朝向、户型、楼间距等，好的房屋朝向可以确保充足的阳光进入室内，改善室内的温度、光线和卫生状况；楼间距的设置如果符合规定，就能使房子采光较好，南北通风，一般18层以上的房子空气对流较好。

2. 噪音，并不像我们理解的那样，楼层越高噪音越小，研究表明，如果噪音来源是马路的话，中间层受到的影响是超过低楼层和高楼层的。而且高楼层还会受到风声这个噪音影响。

提问：沪叔，你好，可以详细讲一讲上海学区房吗？我看了下去年上海好的学区房价格变化挺大的，但是我自己买学区房也不是为了投资，主要是小孩的教育，打算读完后把它转手卖掉。

沪叔：你好， 购买学区房前，首先要了解学区房，下面是一些关于学区房的相关内容的介绍，为目前打算或者未来将要购买学区房的购房者们解开一些疑惑。首先幼儿园和高中不包括在九年义务教育中，所以学区房指的是小学和中学的学区房，其实大部分的住宅都有对口学校，但是因为小学初中的竞争，现在所提到的学区房其实是指那些对口优质公办学校的房源。

其次关于户籍，学籍等的问题，由于上海一些好的公办学校实在强手，所以建议孩子最好得具有上海户籍，这样才更具竞争力。目前浦东、闵行、宝山、松江、奉贤、嘉定、金山、崇明区域实行的是户籍对口来分配学位，而黄浦、静安、杨浦、虹口、普陀、长宁、徐汇这些区域实行学籍对口，在这几个区域内就读的小学会直接决定孩子未来就读的中学。在这里提醒购买二手学区房的购房者，五年一户制度决定了所买房子五年内只有一个对口入学的名额，买房之前一定要确保所买房子保证自己的孩子可以入学。

最后关于统筹和公民同招等，家长也需要注意，不要因为一些细小的失误导致自己浪费学区房的机会。