房屋买卖中 户口未按约定迁出该怎么办？

01案例要点

房屋买卖合同签署时，对户口迁出日期进行了明确的约定，但是卖方未按约将房屋内户口迁出，于是买方向法院主张要求卖方支付违约金。

02案情回顾

上海市某房屋原产权人为被告周某，该户原在册户籍人员为户主被告父亲周某、被告、案外人被告的叔叔周某及婶婶朱某。 2007年12月2日，甲方被告周某与乙方原告陈某签订《某房地产买卖合同》一份，双方约定：甲方同意向乙方出售上海市某房屋，该房屋总价为420000元，交房的期限为2008年1月30日前。另约定，该物业户口甲方交房前迁移他处，如果甲方未能于交房前迁移他处，应当向乙方支付违约金，违约金为每日50元，逾期超过30日的，除向乙方支付30日的违约金外，则乙方有权向有关部门提出仲裁或诉讼。

2007年12月2日，被告向原告交付了房屋。2008年1月4日，原告取得了上述房屋产权。2008年6月21日，原告户籍迁入上述房屋内，并发现被告未按合同条款的约定将上述房屋内原住人员的户籍迁出。只有周某本人的户籍于2008年11月20日迁出上述房屋。

2009年1月7日，原告将被告诉至法院，请求判令被告支付违约金人民币17750元。被告周某辩称：被告与原告签订房屋买卖合同后，按约将房屋交付给原告。原以为双方在办理房屋产权交易手续后，被告可以将房屋内的户籍全部迁出。但在实际办理迁出手续的过程中，因被告的叔叔下落不明，户籍管理部门以未经本人同意为由，拒绝将被告叔叔的户籍迁出，所以至今在房屋内仍留有被告父亲（户主）及被告叔叔、婶婶三人户籍。根据合同约定，被告只需要承担30日的违约金即1500元，原告主张的违约金过高。现被告愿意赔偿原告的违约金2500元。

03法院判决

原告陈某与被告周某签订的《某房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同是合法有效的。双方应恪守合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定将诉争房屋户籍迁出已违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。关于被告应承担的违约金，原告认为按合同约定违约金应计算至诉争房屋户籍迁出之日止。被告则抗辩认为尽管违约已超过30日，但违约金应按30日计算为1500元。

现在双方当事人对于合同条款内容的理解存在争议。目前从该争议条款：“该物业户口甲方交房前迁移他处，如果甲方未能于交房前迁移他处，应向乙方支付违约金，违约金为每日50元，逾期超过30日的，除向乙方支付30日的违约金外，则乙方有权向有关部门提出仲裁或诉讼。”的表述看，约定的“向有关部门提出仲裁或诉讼”原意应是指原告提出仲裁或诉讼解决除违约金以外的其他事宜。故被告的抗辩理由成立。原告户籍已于2008年6月21日迁入了诉争房屋内，被告的违约未产生其他损失。被告表示自愿支付原告违约金2500元，并无不当，予以准许。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告周某应于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付违约金人民币2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币244元，减半收取人民币122元，由被告周某负担。

04法律分析

户口的迁出属于户籍管理问题，属于公安机关的职责范围,法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权单方强制要求原房主将户口迁出。

1958年1月9日开始施行并且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”

按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理范畴，人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。

在二手房买卖合同中，房屋买卖并不必然导致户口迁移，且买受人也是无法通过诉讼程序，强制出卖方迁出户口。虽然，买受人无法通过诉讼程序要求出卖人迁出户口，但是如果买卖双方对于户口迁移的时间及违约责任进行了详细约定，如本案中合同中明确约定每延迟一日，承担每日50元的违约赔偿，则出卖人未按照合同约定完成户口迁移，构成违约，买受人有权向法院提起诉讼，要求出卖人支付违约金。并且买受人有权请求主管户籍工作的公安机关协助，推进户口迁出事宜。

05法务建议

二手房交易周期一般较长，如果是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期会更长。如因房屋实际情况等种种原因无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现从而产生的纠纷频发。因此签订合同时，买方应全面了解涉案房屋中的户口登记情况，可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任（如约定清楚违约金或户口迁出保证金）等，明确双方权利义务、赔偿补偿标准等，防范风险规避损失。

来源：无讼网（2009）杨民四（民）初字第1251号