从一元起拍到成龙的千万豪宅，法拍房的套路与门道全在这里
撰文 / 田晏林
编辑 / 嵇国华
成龙同款背后
皇城根下，是个从不缺故事与事故的地方。
北京二环内的东直门内大街9号院，距离故宫开车只需17分钟，最近一次被大众关注，是功夫巨星成龙在此购买的超7000万元豪宅被法院查封，挂网拍卖。上一次，则是成龙的儿子房祖名聚众吸毒，被警方从这栋宅子带走。
9月下旬，北京市第二中级人民法院的一份裁判文书透露，成龙名下的北京东城区东直门内大街9号院2号楼1001室和1002室（NAGA上院），以7190万元起拍。两套房子，总面积1217.5平米，六室三厅，是2006年4月成龙通过旗下公司中泰成龙国际集团有限公司以总价人民币3360万元购入的房产。
图/视觉中国（成龙东直门NAGA上院房屋外景）
据媒体报道，之所以两套豪宅被法拍，是因为NAGA上院的开发商御嘉置地有限公司欠债被申请强制执行，而成龙在购房的13年里，一直没有办理产权变更登记手续，上述房产理论上仍在开发商名下，均在法院的查封范围内。不过，原定于9月28日进行的司法拍卖宣布提前终止。有消息称，或因案外人异议被法院撤回，目前暂不确定是否会再次进入法拍程序。
准入门槛低但数量稀少的法拍房，已经成为大众获得明星同款房的途径之一。法拍房，即“法院拍卖的房产”的简称，产生于民事执行过程中，最早出现在1991年，当时在修订后的《民事诉讼法》中正式确立了司法拍卖作为一种执行措施，而拍卖的对象就包括了房屋。
近年来，由于大部分城市对法拍房不限购、不限贷、不限售，而且拍卖成交价一般为市场价的7至8折，吸引了很多投资者和购房人的目光。
瀚海法拍网显示，乐视网创始人贾跃亭和前妻位于北京朝阳区泛海国际的一套住宅，市值2450万元，起拍价1545万元，今年以2420万元的价格成交，低于市场价30万元；另一套位于朝阳区CBD总部公寓的住宅，市值1150万元，起拍价635万元，以1080万元的价格成交，低于市场价70万元。
在北京从事法拍房中介生意的王男，他的客户就是贾跃亭其中一套房产的买受人。最近，王男还接触了一套房子，面积42平方米左右，原来单价12万元/平方米，拍卖起价8万元/平方米，价差高达160万元，法院评估价487万元，王男给其定义为“超级捡漏房”。不过，他也表示自己遇到过成交价最终高于评估价的情况。
早前，央视财经报道，去年上海一套214平方米的法拍房，起拍价1200万元，历时3个多小时，出价50多轮，最终以1900多万元成交，每平米价格在9万元左右，高于周边二手房均价。
AI财经社了解到，目前，北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房都有限购要求，但上海、长沙、西安等城市对法拍房市场没有限购。不过在上海，想要捡漏买法拍房的概率正在降低。据上海国拍统计，8月份上海成交的住宅类法拍房中，有64%的标的以高于评估价成交。
“一个城市一个政策，北京二手房全面限购，法拍房是部分限购。如果你有购房资质，能够正常按揭贷款购买，和买二手房的利率、首付差不多，但如果没有购房资质，需要全款买，而且只能买外地法院查封的北京房产，不能买北京法院查封的，选择范围小了很多。”尽管规则如此，但在王男建立的十余个北京法拍房的微信群里，几乎每个群都有三四百名的意向购房者，正在伺机而动。
法拍房稳赚不赔？
近日，社交媒体流传出一份最高人民法院给湖南省高级人民法院和西安市中级人民法院发去的调研通知。文件称，部分热点城市由于“法拍房”不限购，已经出现较强的投资属性并形成产业链，认为热点城市的“法拍房”不限购扰乱楼市调控大局，有失社会公平。最高法方面要求当地法院提供从2017年以来当地房产数量及成交情况，并对是否应该限购的问题进行书面论述。
图/阿里拍卖截图
王男坦言，在他的客户群里，购买法拍房的确多是投资客，善于借助杠杆。“有人借钱全款买房，在办完房本，交完房后，去银行申请经营贷，把贷款出来的钱还给朋友。这种把房子抵押给银行的利率，比正常按揭还低4%左右，我们叫‘倒按揭’，月供都是按照20年走的，还款基本没压力。”
另外，据他介绍，北京的法拍房在过户完成后，可以按照正常二手房入市交易，去年他有客户倒腾了两轮法拍房，一买一卖中间净赚了几百万。也有成都法拍房中介告诉AI财经社，他们那里有很多来自新疆的客户都是“团购式”买房。
就连有五年限售要求的深圳，也有小部分投资客选择入手法拍房。一位资深的深圳投资客称，在当地房产投资圈里，抄底法拍房的收益不比炒二手房差，“新房都是几千人抢一套房，二手房溢价很高，法拍房就是捡漏。”在该人士看来，只要买房能上杠杆，以500万本金搏500万收益的事情在深圳总能发生。
面对法拍房扰乱楼市调控的言论，第一太平戴维斯华北区估价部负责人胡建明认为，法拍房市场非常小，基本不会对二手房交易市场造成影响。9月21日，长沙市住建局在市长信箱回复市民称，暂时未收到关于“法拍房”的限购限售政策。
阿里司法拍卖平台数据显示，从2017年至2020年6月，法拍房源已经从9000余套激增到115万套左右，房源数量一路飙升，让投资者有了更多选择的空间。北京法拍房保障服务公司鲸拍房在其官微上公布过一则案例，今年上半年，他们曾协助一名有投资需求的客户购置了东城区兴隆都市馨园的一套房产，当时6人参与竞拍，出价40次，最终以311万元成交。从筹备到竞拍结束历时两个月，6月下旬，客户在办理完缴税过户、取完房本后发现，该小区房价每平方米上涨了1万多元，30多平方米的房产，这位客户赚了近40万元，回报率达到12%。
尽管价格实惠、政策宽容，法拍房仍难说是一个稳赚不赔的好生意。上述深圳投资人士表示，如果房子的历史干净，原房主没有债务问题，在北上广深这样的一线城市，市场成交的情况不会比正常商品房低太多。“法拍就是政府处理不良资产的一种方式，在深圳投资圈不算主流，搞小产权和旧改项目的人甚至都比投资法拍房的多。”
考虑到房子本身可能出现的问题，极易导致资金砸进去无法很快变现，该投资者坦言，自己不会选择这类标的。“法拍房最大的风险就是隐性债务，有时候法院都不一定查的出来。”
天上的馅饼能吃么？
两个月前，江苏法德东恒律师事务所专职律师刘仁杰接到一项委托，原告要其为他两年前购买的法拍房做辩护。
案件缘由是原告在2018年通过法拍买下一套房产，但是从拍卖到成交，再等办理完房产证，房屋钥匙移交后，他才发现房子里面住着陌生的一家老小。对方称自己是这套房的租客，并拿出与原房东在房屋拍卖前签订的租赁合同，上面显示租期10年，并且对方表示已经一次性付清了租金。
图/视觉中国
“租客说，你买了房子跟我没有关系，我也有租赁合同，根据法律，你想把我撵出去，就得给补偿，把租金退给我。当时房屋的债务人就是原房东已经下落不明了，没法找他去调查情况，双方僵持了两年都没能解决。”
刘仁杰表示，委托人最终选择到法院起诉，他怀疑自称租客的一家人可能是跟原房主有合作关系或者是债务纠纷，想通过这种方式讹钱，“他直接到法院去做物权的保护诉讼，排除妨碍纠纷，要求对方迁出。不过这需要双方提交有力的证据，调查起来比较困难。”
类似的案件，刘仁杰处理过太多了。大部分人选择不打官司，跟租客协商各退一步，由买受人给租客补偿租金。“这种操作很多，法拍房因为便宜，中间利益蛮大的，以这个原告为例，他当时买的法拍房比市场价便宜了30万元，即便给对方补偿租金，或者重新花钱给对方租套房，也是赚钱的。”
不过，另一些法拍房纠纷的后续就没这么“幸运”。
北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉AI财经社，他曾有个委托人以相对低廉的价格拿到一套法拍房，但是取得法拍房后却根本无法入住。“因为这套房子以前的房主对外欠了很多债务，其中有两位债权人长期霸占着房屋，导致他虽然从法律上取得了房屋，但实际却无法使用。最后几经波折把房子拿了回来，但是房屋内部已经被破坏的不成样子。”
通常来说，竞买法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→房产解封→过户、审税→拿房产证。
“跟买二手房一样，只是购房流程不同。后续一切流程手续和风险，都是公司负责。”王男在拉客户时总会强调中介公司在其中的调研作用。“如果法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须由购买方承担。这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了。专业的律师，法务团队做尽调，是法拍房的安全保障。”
AI财经社了解到，虽然与二手房中介性质相通，但法拍房的中介佣金收费在成交价的3%至5%，远超过二手房的费率。“我们肯定要比普通二手房中介费要高，大家具体做的事情不一样。作为辅助机构，公司会跟客户签合同，一旦出了任何问题，我们原价回购。”
一位在北京参与过法拍房买卖的客户透露，也得看是什么中介，有些机构只管售后一年的纠纷。
在王玉臣处理过的法拍房纠纷案当中，有房子被他人占有使用，自己无法入住的；也有房子上挂有他人户口，拒不迁走的；还有的法拍房存在质量问题，以及拖欠大量未交费用的情况。“有些法院为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查。对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院，不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。”
天上掉下的馅饼并不是这么容易消化的。有的法拍房拖欠大量的税费、暖气费、物业费和水电费等，在后期会产生新的麻烦和成本。而且，有不少房子挂了户口，目前我国对户口强制迁出方面存在法律空缺。有时候打官司也未必能顺利迁出户口。
一般而言，负责司法拍卖的法院应当对法拍房信息的真实性负责。法院的执行局是专门负责强制执行的，而司法拍卖又是执行过程中经常会遇到的一种方式，在法院内部一般也有专门的部门来负责法拍房。但有时，核实未必能很详尽。
王玉臣提醒购房者，千万不要只关注位置和房价，要想避免上当受骗，大原则是不要轻易听信任何人，“首先，和负责拍卖的法官和人员要充分沟通，尽可能多的了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。其次，要到现场勘查，找物业公司核实暖气水电费等交纳情况，要到当地派出所核实是否有户口挂在上面。最后，为保险起见，通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者其它问题。”
价格低、不受限购约束让法拍房成为二级市场上难得出现的“标的孤品”，但无论是明星还是素人都难逃法拍房隐藏的陷阱。从目前东直门内大街9号院2号楼1001室和1002室暂停拍卖的情况看，成龙方面已经开始采取维权行动。
尽管目前中国房产的所有权仍以登记为准，但成龙已经全款购房，并且有实际上的入住，或许是对抗法院执行的有利条件。王玉臣分析指出，“如果成龙的购房资格完全没问题，又付了全款，还办理了入住，后面再发生开发商因债务问题查封资产，就可以完全对抗执行了。总体来讲，这场官司比较难打。”
在那些手握重金但暂无房票的购房者眼中，法拍房俨然是“绿色通道”般的存在。然而，到底是捡漏，还是踩坑，其中的风险恐怕只有局内人知晓。在法拍房的“规则”面前，如成龙一样的明星也要“低头”，普通人若想顺利上车，恐怕还要多费一番心思。
（应采访对象要求，文中王男为化名）
