最高11045元/平！这里估值最高，增城旧改区片评估地价更新
近日，广州市规划和自然资源局增城区分局发布了《增城区2021年旧村全面改造土地市场区片价评估更新项目成果的公告》。
公告截图
本次公布的增城区2021年旧村全面改造土地市场区片价评估范围为增城区全域范围。评估对象为评估范围内的商业、住宅、办公建设用地，估价期日为2022年1月1日。
本次增城区2021年旧村全面改造土地市场区片价的地价内涵如下表：
各用途地价内涵表
值得注意的是，住宅用地、办公用地的价格表现形式为平均楼面地价，在实际成果应用过程中可通过容积率修正转换成地面地价；商业用地的价格表现形式为首层楼面地价，在实际成果应用过程中可通过容积率修正或楼层修正转换成平均楼面地价及地面地价；地价中已考虑一定比例的公建配套设施对价格的影响。
“五通一平”指宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整。
增城区2021年旧村全面改造土地市场区片价主要作为旧村改造项目实施方案测算融资量的参考依据和审批旧村改造项目实施方案融资地价的底线要求，并不直接用于计收地价。
商业，最高11045元/平
市场区片价最高是增城广场片
先来看看旧改土地市场区片价商业用地部分，最高的是增城广场片，单价是11045元/平；其周边的金竹新城片单价10760元/平，万达广场片是10105元/平，夏街片10586元/平，区政府片9032元/平。
其次是新塘板块。白江片10562元/平，群星片10405元/平，新何片10272元/平，凤凰城片9872元/平。
最后看看21号线沿线，中新片8975元/平，朱村中心片8715元/平，山田片8508元/平，三联片9178元/平。
整个商业用地区片成果图如下：
住宅，最高8963元/平
市场区片价最高是金竹新城
住宅部分，区片价最高的是金竹新城，为8963元/平，周边的增城广场片是8849元/平，万达广场片8591元/平，区政府片7689元/平。
新塘片区最高是白江片，单价8768元/平，群星片8605元/平，凤凰城片8431元/平。
中新片是7402元/平，朱村中心片7498元/平，山田片7259元/平，三联片7807元/平。
郑田片6687元/平，石滩中心片5267元/平。
整个住宅用地区片成果图如下：
办公，最高5385元/平
市场区片价最高是白江片
最后来看看办公用地，区片价最高的是新塘白江片，单价5385元/平，其周边群星片是4949元/平，新何片4880元/平，凤凰城片4465元/平。
增城广场片5180元/平，万达广场片4922元/平，金竹新城片4856元/平。
整个办公用地区片成果图如下：
广州市增城区 2021 年旧村全面改造土地市场区片价表如下：
最后，公告中也公布了旧村全面改造土地市场区片价计算公式，有兴趣的街坊可以查看下面的全文说明。
旧村全面改造土地市场区片价主要用于项目实施方案审核及批复阶段测算城市更新项目融资地块土地价格，通过相应用途旧村全面改造土地市场区片价，经相应用途修正体系参照上述计算公式算出。
当审批片区策划方案和实施方案时，融资楼面地价应委托五家以上（含五家）具有资质的评估机构，以五家以上（含五家）评估机构评估结果（去掉最高价和最低价，取平均值）确定融资楼面地价，如评估机构评估结果低于修正后的区片地价，则直接用修正后的区片地价作为片区策划方案和实施方案的融资楼面地价。
增城区 2021 年旧村全面改造土地市场区片价修正体系及应用说明全文如下：
广州市增城区 2021 年旧村全面改造土地市场区片价修正体系及应用说明
一、旧村全面改造土地市场区片价计算公式
（一）商业用地融资地块地价计算公式
1.可得知商业楼层数的待开发项目
※首层商业用地楼面地价：
首层商业用地楼面地价 =商业用地旧村全面改造土地市场区片价
※二层及以上商业用地楼面地价：
二层及二层以上商业用地楼面地价=首层商业用地楼面地价×对应楼层的楼层修正系数
※商业用地总地价：
对应楼层商业用地总地价=对应楼层商业用地楼面地价×对应楼层商业计容建筑面积
商业用地总地价=∑各层商业用地总地价
商业用地平均楼面地价=商业用地总地价÷商业总计容建筑面积
2.无法推算得知商业楼层数的待开发项目
商业用地平均楼面地价=商业用地旧村全面改造土地市场区片价×容积率修正系数
商业用地总地价=商业用地平均楼面地价×商业总计容建筑面积
（二）住宅用地融资地块地价计算公式
1.临江住宅用地
住宅用地平均楼面地价=住宅用地旧村全面改造土地市场区片价×容积率修正系数×临江景观修正系数
住宅用地总地价=住宅用地单位楼面地价×住宅用地总计容建筑面积
2.不临江住宅用地
住宅用地平均楼面地价=住宅用地旧村全面改造土地市场区片价×容积率修正系数
住宅用地总地价=住宅用地单位楼面地价×住宅用地总计容建筑面积
（三）办公用地融资地块地价计算公式
1.临江办公用地
办公用地平均楼面地价=办公用地旧村全面改造土地市场区片价×容积率修正系数×临江景观修正系数
办公用地总地价=办公用地单位楼面地价×办公用地总计容建筑面积
2.不临江办公用地
办公用地平均楼面地价=办公用地旧村全面改造土地市场区片价×容积率修正系数
办公用地总地价=办公用地单位楼面地价×办公用地总计容建筑面积
二、旧村全面改造土地市场区片价修正系数
（一）商业用地楼层修正系数
商业用地楼层地价折扣系数范围表
注：1.已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正；
2.当某层商业用地的旧村全面改造土地市场区片价经楼层修正后低于所在区片的办公用地旧村全面改造土地市场区片价经容积率修正、临江修正时，取其所在地段办公用地旧村全面改造土地市场区片价。
（二）容积率修正系数
1.商业用地
（三）临江因素修正
临增江、东江北干流等两岸的临江融资地块，其临江融资地块规划红线以内 50 米部分的旧村全面改造土地市场区片价根据不同用途在原基础上有一定幅度的增加。根据对各种用途的价格影响，住宅、办公其临江融资地块规划红线以内 50 米部分的旧村全面改造土地市场区片价在原基础上增加 20%。
临江景观修正系数=宗地红线 50 米内土地面积÷宗地总土地面积×（1+20%）+宗地红线 50 米外土地面积÷宗地总土地面积×1
三、旧村全面改造土地市场区片价应用说明
（一）关于旧村全面改造土地市场区片价应用方向的说明
旧村全面改造土地市场区片价作为我区旧村全面改造项目实施方案测算融资量的重要参考和审批旧村改造项目实施方案融资地价的底线要求。
当审批片区策划方案和实施方案时，融资楼面地价应委托五家以上（含五家）具有资质的评估机构，以五家以上（含五家）评估机构评估结果（去掉最高价和最低价，取平均值）确定融资楼面地价，如评估机构评估结果低于修正后的区片地价，则直接用修正后的区片地价作为片区策划方案和实施方案的融资楼面地价。
（二）关于旧村全面改造土地市场区片价计算方式的说明
旧村全面改造土地市场区片价主要用于项目实施方案审核及批复阶段测算城市更新项目融资地块土地价格，通过相应用途旧村全面改造土地市场区片价，经相应用途修正体系参照上述计算公式算出。
（三）关于商业楼层数及建筑面积占比设定方式的说明
存在混合用途时，商业楼层可参照下列情况进行设定：
1.当旧村改造项目规划方案中有说明混合用途建筑面积占比时，需按照方案所要求占比结合最有效利用原则进行推算得出商业楼层数。
2.当旧村改造项目规划方案中没有说明商业、办公建筑面积占比时，建议通过对比商业、办公旧村全面改造土地市场区片价经修正后结果差异判断。如当某层商业用地的旧村全面改造土地市场区片价经楼层修正后，低于所在区片的办公用地旧村全面改造土地市场区片价经容积率修正、临江修正时，取其所在地段办公用地的旧村全面改造土地市场区片价，同时把该层以下楼层（不含该层）设定为商业用途，并以此确定商业建筑面积的比例。
无论采取何种方式设定商业楼层数，均应该在计算结果后备注说明对应价格的商业用途面积占比。
（四）关于跨区片计算方式的说明
融资地块属两个或两个以上旧村全面改造土地市场区片价的，分别按融资地块所在区片的土地面积加权计算得到融资地块的旧村全面改造土地市场区片价。
