江苏镇江楼市的危机，京口区、润州区、丹徒区楼市潜力与未来

江苏省是全国最为富裕的省份之一，特别是江苏长江以南区域，更是经济发达、人口众多的富庶之地。

城市建设日新月异

随着经济的高速增长，人口的高速崛起，也加速了这片区域房价的“日益高涨”。

但随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，对于部分城市而言，或多或少产生一定影响。

相对来说，现在楼市的火热程度没有以前那么旺了。

今天与大家一起来剖析，位于江苏镇江地区的三座城区，分别是润州区、京口区、丹徒区。主要剖析这三座城区他们的楼市潜力与未来。

城市美景，如诗如画

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多，比如这座城市的常住人口，这座城市的经济总量，以及这座城市的产业分布等。

首先让我们来认识一下这三座城区，他们现在的常住人口有多少？

人口是城市楼市最大的基石，毕竟楼市最大的需求来自于年轻人，如果这座城市有足够庞大的年轻群体，自然也会推动整个楼市的发展。

城市交通，四通八达

根据第7次人口普查数据，镇江地区的常住人口321万，相比于过去10年时间，镇江人口增加10万人。

而对于这三座重要的中心城区而言，人口最多的是京口区，现在京口区（包括镇江新区26.38万）的常住人口为61.96万。相比于过去10年，这个片区人口增加超过1.7万人。

现在润州区（包括高新区6.01万）的常住人口为30万人，相比于过去10年时间，这个片区人口增加3500人。

城市高楼，座座挺拔

另外丹徒区现在的常住人口为34.73万，相比于过去10年时间，这个片区人口增加4.5万人。

从各大区域人口基数可以看到，镇江城区人口并不多，但这三座城区均出现一定成都的人口净流入。

为了更好的剖析这座城市，我们再来了解一下这三座城区所处的地理位置。

镇江地区地理位置

从整个镇江大市的角度来看，镇江周边有多个比较知名的中心城市。

镇江与江苏省会南京非常近，另外镇江还与常州、无锡、泰州、扬州等中心城市也非常近。

如果用“武侠人物”来表达的话，那么对于镇江周边，个个都是“武林高手”。

润州区地理位置

对于这三座城区来说，地理位置最好的应该是润州区。地处长江之滨，而且城市开发依长江而建。

京口区地理位置

京口区的地理位置也相当不错，拥有较长的长江沿线开发区域，另外在这片区域内还有镇江重点打造的镇江新区。

丹徒区地理位置

丹徒区的地理位置不亚于润州区以及京口区，可以说这三座城区地理位置各有千秋。

绝佳的地理位置促进了这片区域的经济发展，实际对于现在镇江的经济建设来说，也是走在全国的前列。

我们再来了解一下，这三座城区在过去一年完成的经济总量。

2020年，镇江地区共完成经济总量4220亿，在江苏13座城市排名当中处于第10位，在全国排在第55位。

城市生态，风景如画

对于这三座城区而言，经济总量最高的是京口区。2020年，京口区（包括镇江新区683.59亿）共完成经济总量1133亿，在镇江6区县排名当中，处于第一位。

另外丹徒区共完成经济总量414亿，在镇江地区排名第五，润州区共完成经济总量245亿，在镇江地区排名第六。

我们再来了解一下，这三座城区他们的产业分布。

郊区传统的优势产业主要是工程机械、船舶及船用设备、电子电器等。

城市工业，重器脊梁

随着镇江主城区的建设，推动了润州区的高规格的城市化。对于这个片区，目前已经形成生产性服务业、高端商贸业、现代旅游业等三大核心产业体系，其中服务业占地区总比值高达83%以上。

京口区是镇江地区工业发展高地，对于这个片区还包括镇江新区。

镇江新区的产业分布更是镇江工业发展的制高点，是高精尖技术的领先区域。

城市产业，一路高歌

现在镇江新区重点打造高端装备制造、新材料、新一代信息技术、旅游文化、医疗健康等核心支柱产业。

另外镇江新区还大力发展航空航天领域，大力推进航空零部件、航天新材料等细化产业集群的建设。

另外京口区还有传统优势主导产业，分别是有色金属及压延加工%黑色金属冶炼及压延加工、化学原料及化学制品制造、电力热力生产及供应、农副食品加工等。

城市文化、一脉相传

丹徒区也是镇江地区工业发展高地，对于这个片区逐渐形成多个有一定规模的产业集群。

现在的丹徒区已经形成汽车及零部件、新型建材、食品医药、临港物流、高端装备制造等五大主导产业。

我们再来了解一下，这三座城区他们的管辖面积及建成区规模。

整个镇江地区的管辖面积非常小，大约只有3847平方公里，相对来说，镇江是江苏面积最小的一个地级城市。

城市印记，亭桥相伴

而对于这三座中心城区来说，管辖面积最大的是丹徒区，目前丹徒区管辖面积大约611平方公里。

京口区（不包含镇江新区）的管辖面积大约为125平方公里，润州区（不包含镇江高新区）的管辖面积大约为124平方公里。

另外镇江新区的管辖面积大约为222平方公里，镇江高新区的管辖面积大约为44平方公里。

城市夜色，璀璨灯火

我们可以看到，对于润州区、京口区、丹徒区包括镇江新区、镇江高新区在内，整个镇江城区的管辖面积大约为1126平方公里左右。

通过城市化建设，镇江城区各区域的建成区规模也越来越大。

现在镇江城区规模最大的是京口区，现在京口区（包括镇江新区）的建成区大约为108平方公里，另外润州区（包括镇江高新区）的建成区大约为49平方公里，丹徒区的建设区大约为33平方公里。

城市保护，文化传承

我们再来了解一下，这三座城区他们现在的房价分布。

其实镇江地区的房价并不贵，目前整个镇江地区平均房价只有1.02万，在全国315座城市排名当中处于第71位。

就房价而言，京口区（不包括镇江新区）与润州区的房价差不多。

现在京口区和润州区平均房价大约为1.08万、1.07万，在镇江6区县排名当中处于第1位和第2位。

城市视角，美丽如画

丹徒区的平均房价大约为0.91万，在镇江6区县排名当中处于第5位，另外镇江新区房价只有0.8万。

我们通过多角度、多维度剖析了这座城市，分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、管辖面积及建成区规模、现行房价分布的角度可以看到：

镇江这座城市，它的经济发展相当不错，一直走在全国的前列。

保护生态，人人有责

而对于镇江管辖面积不大的条件下，却能创造接近1800亿的经济总量。可以看出这片区域经济发展的含金量非常高。

当然对于这边区域而言房价较低，这样的房价在江苏苏南地区和浙江地区基本都是处于末位。

而对于这座城市建成区规模并不小，相对来说城市框架大，但城区人口却不多。

灯火辉煌的城市活动

从长远的角度看，镇江在南京附近，随着大南京都市圈建设，镇江成为大南京都市圈重要的组成部分，更是大南京都市圈次中心城市之一。相对来说，不管是地理位置还是它的战略意义都非常重要。

现在的江苏共规划有三大都市圈，分别是大南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈。

而镇江更是大南京都市圈与苏锡常都市圈相向发展、相互融合的桥头堡。

美丽的城市，美丽的家

就目前房价而言，短期时间内房价大涨的概率不高，但对于这个片区房价下跌的空间非常有限。

随着未来越来越多的年轻人快速流入苏江苏，加速部分人口流入镇江。

毕竟镇江楼市房价在江苏长江以南区域处于低位，也是长江以南区域“安家性价比”的价格洼地和价值洼地。

长期的角度看，镇江的产业正朝着高精尖方向发展，特别是现在重点发展航空航天产业，将带动镇江产业再次升级。

夜晚的城市，不一样的美

产业的推动必然会带来城市的蝶变，加速城市经济总量的快速增长，也大大提升整个城市的品质。

而随着城市基建大投入，必然让整座城市日新月异。

长期看镇江楼市，应该具有一定的潜力，高楼大厦不是一天两天建成，而对于一座城市而言，需要日积月累。大力加强城市综合实力，促进人口流入，大力促进人才引进。

快来加入城市地标吧

楼市最大的基石是人口，对于镇江这座城市而言，人口就是这座城市的未来，人口多起来了，那么对于镇江楼市未来固定资产价值也会逐渐攀升，相信未来镇江的人口会越来越多。

个人观点，仅供参考。