为何把联合办公空间开在福田CBD？90后创始人揭秘背后逻辑

随着近来多家品牌在深圳跑马圈地，深圳联合办公行业竞争加剧，办公场景革命开始出现。就在WeWork中国宣布中建钢构空间开业不久，11月9日晚，Bee+宣布其位于福田CBD中心区财富大厦的三层新空间对外营业。

Bee+由珠海市蜜蜂科技有限公司运营，起家于珠海，业务部总部在深圳。其创始人贾凡为一名大学生创业者，90后，有餐饮经营管理经验。

Bee+现已在珠海、深圳、广州三城有5个空间的布局。深圳有在蛇口G&G创意社区和这次开业的福田财富大厦。

相比去年，今年，深圳联合办公品牌种类更多，规模更大，竞争也更激烈，包含国外巨头WeWork中国，外地企业优客工场、寰图，以及本土企业思微、Bee+等。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为，联合办公品牌最初以科技园为发展起点，逐步拓展至后海、福田中心区等成熟商务区；租赁物业类型也从之前的老旧存量物业扩张至高端甲级写字楼。相比于北京、上海，深圳海外联合办公运营商市场规模较小。国内运营商中，深圳本土品牌占多半。

各类品牌背后也有资本的助力，并有头部企业集中的趋势。WeWork中国拿到挚信资本、淡马锡、软银等融资，优客工场获得红杉资本、真格基金等融资，而据Bee+创始人贾凡介绍，Bee+在启动B2轮融资，其投资机构有华盖资本等。此前B1轮融资几千万，投后估值3个亿，要远远小于Wework中国和优客工场的估值。

面对多家同行竞争，贾凡却表示，Bee+只对标WeWork中国和寰图。

据悉，WeWork一举拿下了中建钢构大厦、TCL大厦等5个项目，总体量已超4万平方米。相比而言，寰图还比较新，它由雅居乐集团主席兼CEO陈卓林长子陈思烺创办，主要进驻甲级写字楼，今年8月落户南山后海的甲级写字楼深圳航天科技广场。

2017年8月的蛇口G&G创意社区的采访中，贾凡对WeWork中国不吝赞美，并对自己公司的学习与成本管制能力较为满意。

贾凡当时特意透露了一个细节：此前WeWork中国在上海的空间开业后，贾凡也曾去参观，对那里的安检门青睐有加。回来后，通过各种努力，Bee+联系到该品牌上游供应商的竞争同行，以低价购买了几个安检门。

WeWork的强大的全球会员资源整合能力，学徒Bee+则难以复制。对此，贾凡表示，Bee+学习WeWork时，但没有简单模仿，Bee+不仅强调联合办公，更强调生活方式空间的打造。

一年多以来，Bee+引入了多名有名企履历的高管，并建立了设计团队与酒店管理团队，来沉淀酒店式空间的设计和服务优势。现在，Bee+的服务客群，主要面向大型企业分部、快速成长的创新公司、创业公司等。贾凡希望将Bee+提供的空间，可以满足职场人士工作和部分休闲生活时间。

Bee+此次在财富大厦拿下10000平方米租赁面积，联合办公、商务服务、中大型企业定制服务。

一般而言，联合办公空间，都包含移动工位、固定工位和固定办公场所三类，工位费用包含高速网络、水电、空调、保洁、打印、前台服务等。

Bee+工位为60元/天/人，相比而言，WeWork中建钢构空间的移动工位价格为一人月均2100元，约69元/天/人，看起来价格要低不少。

另外也设置了双自助式饮品长廊、超级厨房等。除了啤酒和饮料，Bee+在休闲餐饮空间推出了多款自创的茶饮产品，非会员一人35元可待一天，“饮品只管喝”，也有128元/人/月的会员服务。贾凡对此解释，赚的不是35元，更多是138元会员及背后的资源。

据了解，目前Bee+运营面积达到2万平方米，预计年底可达5万平方米。可提供工位数总量没有透露。贾凡透露，目前，Bee+单个空间项目的回报率周期约为3年。

实际上，联合办公行业还在市场拓展阶段，品牌之间的竞争尚未白热化。

贾凡估算，联合办公行业约为传统办公行业市场规模的2-3%，英国约占7-8个%，而业内认为占比将达30%。

“这个市场非常大！每个品牌吸引的客户都很多。近年整合并购发生，但很多品牌产品和服务没有做好，未来整个行业都有发展潜力。”贾凡称。

吴睿认为，深圳甲级写字楼市场未来三年将迎来大体量新增供应，主要集中在前海、后海以及深圳湾超级总部基地，2018-2020年的新增供应将达到550万平方米。

写字楼大增量时代带来大量可租赁盘源的同时也加剧了整体去化的压力，因此，这对于联合办公而言既是机遇也是挑战。能否成功抓住机遇迎接挑战，考验的是各家品牌获取项目、招商运营以及成本控制的综合能力。而对于业主方而言，优秀的联合办公品牌可以通过提升物业租赁单价和出租率，以及扮演整栋大楼的公共配套服务商角色，从而提高物业整体价值。

【记者】李荣华

【作者】 李荣华

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 南方号~深圳市~创新资本论