房价8万，逆袭张江？上海外环的唐镇能如愿逆袭吗？
说到唐镇，过去很多上海人会嗤之以鼻，“呵，乡下地方，凭什么卖到6W？”
也许很多人对唐镇保有这样的想法，但实际上2020年的今天，唐镇的建设已经初具规模，又因为旁边张江的房价不断上涨，开始不断受到大家的关注。
上期板块探秘我也提到了，有很多在张江上班的人买在唐镇，因为这里上班方便而且房价比张江低很多，而且更关键的是，这里目前的生活便利度并不比张江差，甚至我认为还要好上一点点。
所以别说6W的价格在唐镇已经板上钉钉，业内还在预测说，既然张江都10万+了，按唐镇未来房价也要上8万。
那唐镇真有8万的潜力吗？这期板块探秘，唐镇——安排。
唐镇板块是在2000年由原唐镇与原王港两镇合并而成，西临张江、北接金桥、东南被川沙包围，是浦东新区规划建设的四个新市镇之一，在一开始的定位就是高端国际社区。
在规划上唐镇的布局也比较泾渭分明，以龙东大道X轴，以华东路为Y轴，我们可以把唐镇分成四个象限。
第一象限就是原来的王港镇，这里的住宅区以金融家为代表的已经相当成熟；
第二象限是唐镇的工业园区；
第三象限是以绿城以及唐镇三兄弟为代表的高端住宅；
第四象限是金桥进出口加工区。
其中第三象限以2号线唐镇地铁站为核心，是目前唐镇发展最好，也是房价最贵的地方，因为这里到张江只有两站地铁，所以唐镇吸引到了很多张江外溢的高薪人才，所以这里的居住品质也不可能太低。
从2号线唐镇地铁站走出来，你就能看到一个庞大的公交枢纽，有浦东38路、20路等多条公交线路，它负责起整个板块的交通接驳。
边上就是阳光天地，涵盖了办公、商业、公寓业态，总体规划达到了26万方，也是板块内第一个超大型综合体。
而且地铁站周边已经开始商业综合体扎堆的现象，阳光天地旁边就是恒生万鹏，这里虽然开业比较晚，但目前已经形成了稳定的人流量，而且还有宝燕商城O2O线下体验店，海底捞、盒马鲜生等多个商业品牌。
当然你会发现，我们经常在分析商业配套时候提到盒马，倒不是因为盒马有多高端，而是因为，你要知道盒马的投资逻辑可比我们精明多了。
目前盒马在整个上海也只有51家线下门店，在一百多个板块之中，唐镇已经率先占据一席。
交通配套方面除了2号线，外环高架和华夏高架组成了整个板块内的交通骨架，自驾也是非常便利的。
另外龙东大道立交已见雏形，未来这里也许又会是既龙阳立交，张江立交后的又一个重要枢纽。
商业和交通决定了板块的基本面，显然唐镇的底子显然并不算弱。
再加上整个规划都是建立在一张白纸之上，没有历史遗留问题需要妥协，所以唐镇规划的最大利好就是——兼顾商业发展的同时也能获得更纯粹的居住体验。
比如说，在之前御桥那期里被人诟病的高压线，唐镇也有——
但我们看到的是这里的高压线被巧妙地隐藏在树木之后。
在唐镇的规划蓝图上，高压线、高架桥和住宅区之间的区域全部规划成绿地和公共设施，成为保证居住品质的一道屏障。
这也许是一种巧合，又或者是城市规划的聪明之处。
而且唐镇对公共绿地的规划也是不遗余力，沿途都是随处可见的绿色，市政道路的绿化更是密集到令人发指，还有已经建造好的绿地文化公园，特别适合周末一家人出游散心。
单看这样的街景，真的有种在国际社区生活的感觉。
而且在教育配套方面，唐镇也不是没有拿得出手的学校，板块内最有牌面的要数福山唐城外国语小学了——
它是福山教育集团下属的公办小学，目前在唐镇就有两个校区，完全能满足对口小区小孩的上学问题。
和今年张江房价上涨的理由一样，民办摇号的不确定性让更多人家长没有安全感，转而更愿意选择对口的公办学校，所以在唐镇对口福外的这批小区，目前的价格都居高不下。
绿城玉兰花园一期的房价从2019年初的5W9到如今的7W4，单价涨了1.5W之多——
二期臻园的价格则比去年有所回落，但也稳定在了8万上下——
前几年名声大噪的唐镇三兄弟在流入二手市场后，房价也超过了7万，比之前的新房开盘价格也普遍涨了1万左右——
而白金翰宫和圣玛丽诺这几个别墅，虽然价格目前只有7W左右，但因为面积较大总价也来到了2000万上下。
在一众学区房中，目前也只有毕加索小镇的价格还比较亲民，但5.5W的价格也比去年涨了5千块左右——
所以单看这里的二手学区房市场，唐镇单价8万就已经不是一个未来的预言了，而是当下正在发生的现实。
再加上2020年7月份唐镇核心区的位置又推出了一幅重磅的纯宅地，它的建面达到了11万方，并且楼板价起拍价来到了3.7万/平。
这块地南北两侧是大名城紫金9号，东南为浦发罗兰和仁恒东郊花园，最终被华侨城获得。
楼板价为44238元/平，如果再去掉15%的保障房，算上税费和公共服务设施土地成本价还会更高。
所以在不远的未来，这批住宅的价格超过8W也不是不可能的事。
当然，唐镇也并不是所有的住宅都很贵，抛开学区的溢价，唐镇的房价还是比较有性价比的。
首先是在第三象限高科东路以南的位置，集中了一批3~5W单价的小区，这批小区虽然并不对口福外，但在建筑品质上也并不比绿城和唐镇三兄弟差——
而且因为靠近唐镇政府，这里的城市界面反而更加成熟，沿街商铺比较集中，生活也比较便利。
如果我们把视线集中在第一象限，也就是王港镇的地盘，你会发现这里除了没有知名的学校，距离二号线比较远之外，要论居住品质一点都不比第三象限弱。
不得不提的是金融家这个小区，建筑层数不高，容积率只有1.2，红砖的外立面营造出一种比较讨喜的英伦古典风格。
而且在航拍视角下，你会发现这里的社区绿化做得也相当不错。
这样的小区品质，目前二手均价只有4W多，和唐镇其他的楼盘相比还是很有性价比的。
总得来说唐镇的房产市场拥有不同的价格，面向不同的客群，不管是为了通勤方便，还是为了孩子的教育，或者说单纯的预算不多，都能很好地包容进来，这也正是如今唐镇备受关注最重要的原因。
当然，真正让大家期待的是，目前唐镇有相当多的空地还没有开发，其中最受大家关注的就是融创在唐镇的巨型项目了。
这副巨无霸地块以创新路地铁站为核心，共计 15 幅住宅用地，5 幅教育用地，包括 2 所幼儿园，1 所小学，1 所初中；
3 幅公共配套用地，包括 1 座菜市场，1 所社区卫生中心，1 所养老院；1 幅商办、住宅混合用地；
住宅全部限高50m，大概17层及以下，算下来总共大约有7000套左右的住宅。
容积率不高、配套齐全、地铁便利，这个组团一旦完成开发，毫无疑问唐镇将会拥有第二个城市核心.
当然，说了这么多唐镇的优点，也轮到说缺点了。
成也学区、败也学区，唐镇房价的溢价点在福外，但唐镇的这个校区虽然挂名福外，但师资力量基本都是新招进来的，毕业生也没有特别多，所以真正的教学实力还没有得到时间的验证。
而且培德校区未来会成为一所新建中学，这所中学是不是名校，教学质量和氛围如何都是一连串的问号。
一旦升学率表现一般，学区的溢价就会变成泡沫，这其实是买学区房最大的风险之一。
其次在公共轨交方面，只有一条2号线显然无法撑起整个唐镇的发展，因为没法覆盖到板块内所有的居住区。
比如第一象限的王港，小区品质不错，生活也比较便利，但就是因为距离二号线比较远，所以只能通过低价来吸引人来入住。
虽然地铁一响黄金万两的说法已经过时了，但我认为上海发展潜力比较大的板块至少也要有两条地铁的覆盖。
最后一个缺点也是大家吐槽最多的——规划落地的速度。
从航拍中我们就能看出，在发展潜力很大的第三象限依然有很多等待开发的土地，哪怕这里的房价能卖到8万，走两步依然能感受到城乡结合部的气息。
而且前面提到的融创唐镇项目一次又一次跳票，整个项目目前除了售楼处早早建好之外，没有任何要动工的迹象，到目前也没有任何关于项目进度的消息。
虽然唐镇目前发展的不算差，未来的上限我认为也很高，但时间是一个很公平的东西，在有限的时间内如果人们等不到实际的建设，自然会流向其他更成熟的板块，而对于被抛弃的那个板块来说，它就等于错过了时机。
不可否认，目前的唐镇很美、也给了我们不少惊喜，但是在名为魔都的上海，昙花一现的美丽板块太多太多了。
最后在我们结束拍摄，回到唐镇地铁站的时候，正好赶上了人们返程的高峰期，学生、白领、年轻的父母，这些选择住在唐镇的人看起来就充满朝气。
也许目前的唐镇还能满足他们对美好生活的向往，但当他们羽翼丰满，一定也会开始憧憬上海更成熟的地方。
所以希望在未来，唐镇能真正成为让他们舍不得离开的地方，也希望下一次再来唐镇的时候，这里能给我们再多一点惊喜。
好了以上就是本期板块探秘的全部内容了，如果你觉得还不错的话不妨转发点赞或者点个再看，最后一不要忘记订阅我们的账号。
还是那句话——
回归房产本质，好好享受生活。
我们下期再见。
