2023番禺万博、汉溪长隆要翻身上位
近日，广州两会召开，对城市更新有了新指示。
总基调——2023年广州大力实施城市更新，“拆、治、兴”并举推进旧改。
具体方针——中心城区城中村强力推进，各区珠江沿岸建设滨江示范段，100个老旧小区以“绣花”功夫进行。
最终目标——统筹违法建设治理与城市更新，促进违法建设科学分类治理...实现城市功能与环境品质双升级。
│图源：广州日报
通俗点讲，2023年大力支持推进城市更新，旧改没有停，也不会停！
看到这里，有人可能说：
呵呵！全广州除了黄埔外，其它区像“死了一样”，说与不说有意思吗？
其实，这一年来除了黄埔，白云、番禺等区都有旧村项目获批。
而且，2023年番禺或将迎来巨无霸地块入市，甚至将可能改写市场格局。
到底是怎么一回事？一起来看看。
│番禺大学城 @细鹏 摄
01
万博长隆迎来117万方巨无霸
天量供应，从黄埔转嫁到番禺？
今天（1月9日），市规自局发布了一则番禺汉溪大道北地块控规调整公示。
地块总用地106.4公顷，总计容建面达117.3万方，调整范围内将配套42处公共设施。
早在去年10月，我们就了解到这块地是后续广州压箱底的东西。
提前剧透！第四轮供地，广州要掏出压箱底的宝贝了…
要是地块整体成功出让，这将是番禺自亚运城后，又一巨无霸力作。
有消息称，有央国企或许要接手该项目，并落地一个超级项目。
早在12月底，我就收到一纸事关该地块的同意用地结案书，主要申明其收储工作结果。
文件显示，控规调整范围内的商业、住宅、学校等用地，原业主为长隆集团。
目前，长隆集团已经获得了相应地块被收储的赔偿款，并注销了产权登记。
意味着，最快2023年这块地就可以挂出来！
将信息与手里的材料进行对比之后，确定项目在和樾府与耀胜新世界之间。
地块中小学占地7公顷、商业及商务共计约13.6公顷、二类居住兼容商业约20公顷。
这意味着，项目建成之后，一方面会全面提升板块的教育水平；和樾府的学校问题将会在这个地块得到解决。
另一方面，大盘能级加上超级商业IP，将二次利好万博商圈，拉升片区居住价值。
通俗点，地块配套入市后不仅丰富了万博的商产业，还改善了周围高端盘的学校弱势。
啧啧啧，这“一箭双雕”的地块呀，极有可能会重塑番禺楼市格局。
图片上的那几个盘怕是又要嗨一波了。
│越秀万博和樾府 @细鹏 摄
不过，有人会担心，毕竟番禺旧改迎来了实质性的进展。
如，以里仁洞为首，不仅方案批复，复建安置房施工动作也很快，这意味着商品房也会很快入市。
根据实施方案，里仁洞村复建住宅约137万方，融资商品房住宅约100万方。
若按照110平/套进行计算，只是里仁洞就会供应住宅合计21545套。
再加上这巨无霸地块的117万方，万博板块会不会迎来天量供应？
│万博板块 @细鹏 摄
先说答案，不会，不要杞人忧天。
一是，万博由于优质的区位和板块价值，其客源十分丰富，购买力充足。
通过实地调研，我们发现万博板块吸引着大量来自天河、海珠的外溢客。
同时，也吸引着整个番禺的本地客，客群十分丰富。
│万博和樾府风光 @细鹏 摄
二是，番禺二手成交量位居全市第一，万博板块同比涨幅位居广州十大热门板块TOP1，市场需求量大。
根据年报，2022全年广州二手成交约8.3万套，番禺就贡献了约1.2万套，二手成交量全市TOP1。
二手是一手市场的“晴雨表”，其成交活跃，说明片区的置换需求旺盛。
在新房成交上，万博板块全年成交量同比+187%，涨幅位居广州十大板块之首。
显而易见，大家都认可这个板块。
│图源：广州中原研究发展部
三是，旧改虽供应量大，但开发周期长，入市节奏是分批次，并不是一股脑全供应出来。
因此，面对旧改“循序渐进式”的天量供应，只要本身市场没问题，是不会冲击到供求的。
│万博里仁洞村 @细鹏 摄
肯定有人会接着质疑，汉溪大道北地块还有100多万方，还是招拍挂，供应速度比旧改快，这个天量供应又怎么解释？
其实，虽然地块明面上是117万方，但是并不会全部用来做住宅。
根据资料显示，商业商务总建面45.9万方，住宅总建面50.9万方。
什么概念？
片区将新增约三个天河城，外加一个类似和樾府的高端住宅小区。
毕竟，越秀和樾府已经卖到第五期了，瑞麓府体量本来就不大，片区高端货量并不多了。
这块地不仅能适时的补充片区货量，还会优化板块配套和提升价值，房价怕是又要刷新了。
│蓝皮书中汉溪大道北地块信息
（具体以政府公开为准）
02
全市首批重点旧改，接连破冰
不鸣则已，一鸣惊人
说完了楼市，我们再来看看番禺的旧改。
在“广州市 2022 年城市更新项目年度计划”中，番禺旧改项目有25个。
其中，续建项目有，南浦村、罗边村、东郊村等；
前期项目有，里仁洞村、沙溪村、蔡边一村、石壁（一二三四村）、福涌村等。
当时有人调侃，这就是一个名单而已，没什么用。
│图源：粉丝留言
然而，2022年下半年后，番禺的旧改项目按着这份名单开启“重启之旅”。
2022年9月，万博员岗村在中心七区旧改招商、签拆等工作停罢一年多后，首次代表广州主城区旧改项目公开发声。
即，公布了基础数据调查成果的公告。
这一动作，不仅使得员岗村距离公开引入合作企业又近了一步，更是番禺旧改工作在政策调整后重回轨道的关键信号。
│番禺员岗村 @细鹏 摄
2022年11月，万博里仁洞村实施方案获批，随后村民表决通过补偿安置方案。
在经历了控高、砍量、方案调整之后，无论是越秀还是里仁洞村民都迎来了最终答案。
里仁洞旧改总投资达209亿，配套12所学校，有人可以一次性获得54万的临迁补偿奖励...
也是11月，区城市更新局公开喊话，极推进石壁（一二三四村）旧村全面改造项目。
2022年12月，沙头街北海村、东联村公示基础数据成果，下一步就是公开招商。
2023年1月，区城市更新局与政府进一步计划，石碁片区相关老旧小区成片连片改造工作...
是的，你没有看错，2023年的番禺旧改，一定会有飞跃性的进展。
蛰伏1年多，旧改全面重启，真是不鸣则已一鸣惊人。
│图源：番禺区城市更新局
03
赢麻了or梦断番禺？
这些板块，要注意了
说完了楼市和旧改，最后回答一下最近很多人问我的，怎么在番禺买房？
毕竟，番禺不仅仅只有万博，而且也不是任何一个人都愿意掏6-7万/平置业。
如果你的承受能力在5-7万/平的水平，万博确实是首选。
除此之外，还可以再往南边走走，看看耀胜新世界，毕竟地铁上盖和港资的情怀，产品不会差。
非要在和樾府周围扎堆的话，可以等等汉溪大道北地块。
│耀胜新世界 @Ricco 摄
如果你的预算在4-6万/平之间，创新城的越大和、越大星，珠江铂世湾学位如果解决了还是不错的。
另外，番禺广场板块的盘可以去现场感受一下。
如果你的预算在2.5-4万/平，南站的TOD项目看起来，无论是越秀的、还是新鸿基的，产品都还不错。
如果不想再赌了，就想所见即所得，东边的亚运城，中南部的祈福新邨，生活氛围很浓厚。
│广州南站商区 @细鹏 摄
桥南卓越的产品可以看看，使用率高，南向开间多，通透、多功能。
若纯刚需，想上个车，可以去汽车小镇板块看看，南大干线通了之后，交通还是比较便利。
其实，买房合适的就是最好的，不要有侥幸心理，根据自己的需求买入就可以了。
说了这么多，对于番禺的旧改和楼市，你怎么看？
欢迎留言讨论~
