原版这么酷，学区能再卖20万平方吗？
「基本技巧」
优质教育资源集中的京西城。初级晋级结束后，洗牌就开始了。部分地区房价每月下降70万。学区房的神话被揭穿了吗？
作者|詹方歌
编辑|星云
2023年，行业内外的房地产市场将比预期更冷。但在这样的市场环境下，北京西城金融街地区的房价依然可以维持在20万/平方米的水平。学区房市场是否遵循不同的逻辑？
今年6月，西城区友盛小额配房结束，西城区房地产市场新转型再次开始。
2020年春天，“7月31日”政策出台。许多家长希望在截止日期前获得确认的船票。德胜小区学校资源均衡，需求旺盛，房价整体上涨。如今低迷的市场环境被“多校废除种族隔离”等政策的大力推行暴露出来，德胜学院成为跌幅最大的学区。当时被很多家长抛弃的Pénzügyiutca周边地区，由于文凭数量充足，成为房价最稳定的地区。
后来家长们终于意识到，所谓的学区房实际上是一项风险投资，只能以现在的眼光去冒险未来。而他们真正等待的不仅仅是房子作为资产的升值，还有夹杂着很多不确定性的所谓“光明未来”的额外收入。当预期回报与投资之间不再存在明显的相关性时，投资就不再是投资，而是一种被动的赌博，其中的痛苦是不人道的。
1.德胜神话破灭了吗？
德胜学院，曾经是西城学区的“宝石”，房价一度涨到20万平方米，但现在已经回落到14万平方米左右。有的房子甚至单价110-12万就可以拿下。
所有的转折都源于2020年的731号指令。
西城是北京教育资源的绝对高地。西城的学区房市场一直有“金、德、月”的说法，指的是西城最好的三个学区：金融街、德胜街、月坛。金融街因高上限而获胜。该地区有两所重点小学，但也有“差学校”。
没有“垃圾”的德胜，是很多家长心目中最值得信赖的优质学区。德胜邻里的房子簿代表了牛笑的入职通知。
在新丰北里，西城德胜区裕祥小学对应的学区馆建于1990年。这不是德胜地区的老房子，门外就是双秀公园。用家长的话来说：“遛娃的好地方”。
据链家官网显示，2020年5月，新丰北里每平方米均价约为14.5万元/平方米，近30天已售房13套，看房144人次。
高腰外表的背后，隐藏着父母的焦虑。2020年4月30日，北京市西城区出台多校划区政策：自2020年7月31日起，户籍由本市其他区迁入西城区的适龄儿童不再具备入学资格。当他们申请小学时制定计划。学校一体，分别在本学区或邻近学区通过多学区划分招生。
在多校划区政策实施之前，留在德胜学区成为很多人的想法，家长纷纷涌向德胜学区。此后，新丰北里的房价一路上涨。有中介向《豹变》透露，德胜附近的公寓每平米最高价已经达到20万。731期限过后，德胜学院虽然降温，但支持依然存在。许多家长认为，由于目前的政策，他们的孩子不太可能被转出学区。
然而，在2022年和2023年，许多学校计划却如石沉大海，击中了家长的痛点。
–7月31日之后定居的所有人员都将离开该地区。几乎每个德胜家长都祈祷不要接到电汇电话。6月和7月，当友生小学全区分配结果公布时，社交媒体上引发了担忧。他来了。有传言，连续两年，“7.31”期限后买房的孩子全部转出德胜学区，到邻近的新街口、什刹海学区就读小学。
连续两年的“一切从区来”，让还在等待德胜教育区的家长彻底失望了。除了今年房地产市场的异常清空，昔日的学区楼王——德胜城也随之倒下。
人气爆棚的新丰北丽也难逃大幅降价的魔咒。链家官网目前有23套房屋在售，近90天内已售出0套。一位经纪人展示了《豹变》新丰北里一套近60平米房子的价格回调记录。2023年4月挂牌价为910万元，5月降至840万元。据调解员介绍，业主想换房，但不着急。
如果你抓紧的话，降价幅度只会更大。该地区的一位房产经纪人告诉《豹变》，一位客户在2020年高峰期购买了六铺康社区的房子。总价1100万左右，不到80平米。如果今天卖掉，他就会损失一百万。
这都是因为周围有太多的孩子。从客观角度来看，德胜学区学校的承载能力并不小。依然不够的度数和当时每平方米20万元的价格，证明了这两年的疯狂时刻。
2、换个区域，赌未来
虽然德胜已经走下神坛，但西城区学区的公寓价值却没有缩水。
2020年，因学区有两个“垃圾箱”而让家长犹豫的金融街学区，如今已成为稳定教育的热门，几乎不需要调整。这里更极端的例子来自平房社区。500万左右的价格，只能买十几平米的房子，每平米单价接近40万。
中介直接说这种类型的房子不适合居住。曾经对应北京著名的牛晓红庙小学。“在我们的例子中，这是一次加急。第二次加急意味着从注册到交易最多需要7天。”金融街地区的一位房产经纪人表示，目前库存只有四五套，但6月份很快就被清空了。其他楼盘小区每平方米平均单价在20万元左右，价格稳定。
如果我在红庙买了平房，可以去红庙小学吗？没有人敢保证一票。不仅是红淼，整个西城的房产中介都不敢保证他上学。
一位中介告诉《豹变》，红庙小学有相当多的政治保障家庭（即享受政治保护和优待的家庭），而红庙小学本身的招生人数相对较少。如果当时政保学生多的话，转学的可能性就很大。“如果你过去两年上过学，那么你转学的机会几乎是100%。”一位中介人直言。
适应性和不确定性如此之高，为什么还要买学区房呢？以德胜街区为例，部分目前在学区购房的家长将在西城区换房，不会受到“7.31”政策的影响。区外家长预测，几年之内，区内学生数量将会减少，文凭数量将足够。
这样的预测并非没有道理。根据官方数据，北京出生登记人数在2017年达到峰值17.1万人，随后开始下降，从2018年的14.1万人下降到2021年的9万人。而2017年出生的孩子要到2023年才能上学，所以才有了这个竞争。对于高中来说，今年的情况非常激烈。
一位经纪人告诉《豹变》，一位客户辞职了，这样她就可以和两个孩子一起全日制学习。而且还有中考专门辅导，每小时2000元，就为了考入西城名小学。
即使孩子较少，当父母涌入同一个地区时会发生什么？
“现在西城没有100%的可能。”上述调解员坦言承认《豹变》。如今，那些因重大调整而不再看好德胜街区的家长又涌向月坛。月坛区调解员《豹变》表示，虽然空间还比较充足，但未来两年有被撤出学区的可能。
政策层面，多方努力防止学区房过度宣传而减损房屋本身的价值，并开始重新评估学区房对教育的影响。然而在这个过程中，优质教育的稀缺始终困扰着家长们的心。
3、学区房的费劲和焦虑
“在学区买房是有钱人的游戏。”这是西城家长的普遍印象，但现实中，遵循这个游戏规则的家长可能只是被现实焦虑包围的普通人。
比如在西城，“房子越小，单价越贵”这句话被解读得更加形象，其背后的逻辑就是总价低。再比如，我们在西城买了一套小房子，不够全家住，供孩子上学，租出去，租金养活全家，让他们可以租更大的房子来实际居住。住在。这种情况在西城相当普遍。
这也在一定程度上增加了学区的租金。“每天都有五六个人来找我们看房，但只买一套房子。”金融街地区的一位经纪人表示，现在正是租房旺季，100平方米左右的房子月租金为2万元。足够一家五口一起生活了。
希成的妈妈王丽告诉《豹变》，她有一个很熟悉的孩子的爷爷住在东五大道。每天早上5点起床，赶往西城，7点送孙子上学，下午再接孙子回家。然后又回到朝阳独自生活，周而复始。
过去两年搬出学区的家庭更有理由租房子。几位西城妈妈告诉《豹变》，西城区大部分学校都位于巷子里，上学、放学时校门口都非常拥挤，不可能走两三公里远。几乎所有从学区转出的家庭都在学校一英里范围内租了房子。
为了接送女儿上下学，王丽和丈夫买了一辆后座很小的自行车，让她惊奇的是，女儿还能骑着它从幼儿园一直骑到四年级。每天送女儿上学后，王丽的丈夫回到家，开车去朝阳上班。这就是很多西城家长的日常生活。除了是父母之外，他们还是海淀、朝阳、丰台或亦庄的员工。
他们中的一些人可能会给孩子带来真正光明的未来，从三区到红领巾，都符合期望，额外的期望可能是高考和名校。但更多的父母只是想给孩子一个相对好的未来。
西城母亲的儿子张楠（化名）今年读高二，就读于西城一所不错但不是顶级的高中。“问题是，你现在能考985还是211吗？不行，你得先上高中。”他说。
张楠在教育行业工作了20年，见过太多的孩子。“考上初中、考上像样的大学太难了，我已经很多年没见过了。”我们说的是耐力强，孩子在小学、初中都有可能达到平均水平以上。”
尽管很多家长都明白，学区房只是一个相对较长的求学生涯的起点。然而，在这场政治、投资和孩子未来的博弈中，家长们仍然必须被学区房的价格所推动。
（应受访者要求，文中姓名均为化名）
