房客违约退租怎么判？

承租人请求提前解除房屋租赁合同遭到拒绝后，自行搬离致房屋空置数月。出租人起诉要求继续履行合同，承租人抗辩合同已经实际解除。近日，湖北省十堰市中级人民法院以合同无法继续履行为由，判决解除租赁合同，并按照利益衡量原则，判决承租人唐某某向出租人熊某赔偿相当于五个月的房屋租金损失56250元。

2021年2月21日，熊某、唐某某签订《合作协议》，协议约定甲方（熊某）将位于阳光栖谷的美容店与乙方（唐某某）合作经营，该店产权属于甲方，由甲方投资装修、购置设施设备，折价30万元。乙方承包该店面，以俊雅美容栖谷店的名义单独注册、独立经营、自负盈亏。协议第四条约定，房租9万元一年，押金1万元，唐某某第一年交纳3万元承包费给熊某，第二、三年交纳45000元承包费。第一年半年一付，五月拿钥匙时付5万元，年底12月付7万元。第二年房租一次性支付，承包费12月底交清，逾期按银行利息三倍支付滞纳金，合作期限三年。协议第八条约定合作协议期限为3年，自2021年2月21日至2024年2月21日。协议签订后，熊某于2021年5月8日将案涉房屋交给唐某某使用。唐某某按约向熊某支付了2021年5月8日至2022年7月7日的租金、承包费共计142500元。案涉房屋每月物业费是289元，唐某某已自行向物业公司缴纳。

2022年7月17日，唐某某通过微信告知熊某将要搬离。熊某回复：“按合同约定，时间还长，你尽管接着用。”当月25日、29日，唐某某两次通过微信告知熊某将要搬离、请求办理交接，熊某未置可否。唐某某于7月29日搬离案涉房屋。同年8月2日，唐某某再次通过微信联系熊某协商交接事宜，熊某不同意。因双方僵持不下，房屋一直空置。

2023年4月28日，熊某向法院提起诉讼，请求判令唐某某继续履行双方于2021年2月21日签订的《合作协议》，并支付2022年7月至2023年5月合同约定的各项费用117523.03元。

湖北省十堰市张湾区人民法院一审支持了熊某的诉讼请求。唐某某不服判决，向十堰中院提起上诉。十堰中院以合同无法继续履行为由，依法作出前述判决。

法官说法

民法典第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。唐某某辩称案涉租赁合同已经于2022年7月29日协议解除，但从双方间的微信聊天记录来看，在唐某某提出解除合同时，熊某明确表示继续履行合同。由此可见，双方并没有达成提前解除合同的合意。

签订合同的目的是为了履行。本案中，唐某某虽然不享有合同解除权，但在经营中遭遇非人力可控的因素导致亏损的情况下，要求提前解除合同，虽然没有得到对方的同意，但付诸了行动并通过微信通知了对方。在合同确无继续履行可能的情况下，为体现公平原则，可以判决合同因唐某某违约而解除，但唐某某应当对自己的违约行为承担责任。熊某在唐某某明确提出解除合同并退出案涉房屋时，没有及时采取必要的措施止损，应当对扩大的损失承担责任。综上，法院依法判决熊某、唐某某于2021年2月21日签订的《合作协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定而有效，但因无法继续履行而于2022年7月底解除。唐某某除按照合同约定履行解除前的义务外，还应当向熊某赔偿相当于五个月的房屋租金损失56250元。

来源：人民法院报、十堰中院