房价虽然还在上涨！但北京20万一平米的顶级学区房却卖不动了
今年8月初，北京一位家长在看了200多套房后买下了一套东城的学区房，总价1200万元左右，她说“短期资金压力非常大，但为了孩子咬牙了，可以住上很长一段时间。居住和学校的强平衡，如果‘认房不认贷’政策落地，那就是额外发个红包。”那个时候，北京楼市新政一触即发。
9月1日晚，北京突然官宣在全市范围执行“认房不认贷”，这位家长领到了这个“额外的红包”，她说“竟然出了认房不认贷，还没有网签，可以多贷款了，利息也少了”。这位家长所买的房子，2006年首次开盘，当时单价不到1万元/平方米，目前，据贝壳找房平台显示，二手房参考均价已经接近13万元/平方米。“认房不认贷”对于这类购房者来说是一个极大利好，因为这项政策只认购房者名下的住房套数，而不考虑是否有贷款记录，能多贷款，就能很大程度上缓解初期的资金压力。新房方面的影响则更大一些，各大售楼处开始比拼“不打烊”，新房经纪人开始进入疯狂加班模式，客户仿佛一下子多了起来，尤其是此前观望和犹豫的那批客户。
据中指研究院统计，9月北京新建商品住宅签约5891套，成交面积67.96万平方米，环比分别增长42.9%和41.1%。二手房方面，中原地产数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，相比8月环比上涨30.1%。据不完全统计，9月北京共有14个新盘取证，涉及房源接近6000套，与8月的3010套相比涨幅超过90%。“认房不认贷”，可以说是北京近年来尺度最大的楼市松绑政策，政策出台的一个多月里，二手学区房、新房市场都受到了不同程度的影响，而有些现状，却是政策出台前不曾预料的。二手房挂牌量大增，顶级学区房从不缺买家“退步”到发朋友圈兜售从市场现状看，北京二手房市场可能有些被误伤。多家媒体援引中国证券报的数据显示，截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套。认房不认贷政策推行一月有余，新增挂牌量超过2万套。近一个月（9月8日-10月7日），北京新增二手房挂牌房源29,378套，环比增幅已经超过40%。10月8日当天，西城区挂出的13套房中，12套单价在10万元/平方米以上。其中，最小一套面积只有36平方米，总价415万元，据此计算的单价约11.5万元/平方米。海淀区挂出的二手房更多，非顶流学区房占多数，比如厂洼小区一套约70平方米房源，挂牌价820万元，单价约11.8万元/平方米。
北京房价还在上涨！但20万一平米的顶级学区房卖不动了
数据来源：中国房价行情网事实上，在二手房市场，“认房不认贷”政策后，业主们并没有如预期那样更容易地卖掉自己的房子，反而面临着更激烈的市场竞争。新政让一些原本无法获得贷款的人得以获得贷款，从而增加了购房者的数量和购买力，导致市场竞争进一步加剧。而为了增加自己房产的吸引力，北京的业主们不得不采取一些措施，比如更大幅度的降价，或者将房源委托给更多中介平台。而在这个过程中，他们也面临着更大的挑战和竞争。作为二手房市场风向标，北京的学区房并没有出现预期中的回升，哪怕是叠加了9月12日的重要利好。顶流学区房的王牌中介手里也攒下了不少房源，从不缺买家“退步”到现在需要发朋友圈兜售。9月12日早间，有市场消息称“北京解除二手房指导价限制，海淀29个学区房源恢复挂牌”。根据北京市海淀区房管局工作人员的说法，目前进行动态调整，可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。有中介机构人士表示，“自9月8日起，可以根据市场价格挂牌展示，指导价是否解除以官方为准。”9月30日，在北京学区房顶流金融街片区工作10余年的中介李琳（化名）发了一条朋友圈，内容是宏庙小学对应学区房的经典户型，这在过去极其罕见，要知道，宏庙小学被北京不少家长称为“宇宙中心小学”，直升北师大实验中学的比例达80%，对应小区主要包括丰汇园、宏汇园等，因此从不缺买家。丰汇园的战绩，在北京学区房成交史册上值得拥有姓名。6年前，正值北京学区房疯涨的年代，价高者得是一种常态。当时，北京通州一位家长以1200万元，才从另一位出价1000万元的看房者手里抢下了这里一处39平方米的房子，成交价超过30万元/平方米。重点是，这只是一个阴暗的地下室的价格。李琳说，其实北京对于18万元/平方米单价以上的房源一直是有管控的，并没有解除。在贝壳找房APP，只能看到几套17万元/平方米级别单价的丰汇园小区挂牌房源，但小区均价显示为20万元/平方米。从李琳发来的多套推荐房源信息看，目前该小区50平方米左右的单价在23万元/平方米上下。
来源：贝壳找房9月下旬的一天，从宏庙小学对面的大门进入宏汇园，一组购房者正站在一处地下室前窃窃私语，“进到小区，感觉整个人都不一样了”。宏汇园小区门口，身着工服的中介人员正打电话与小区内正在带看的同事联系公务。宏汇园底商很是发达，有数家护肤和美容美发店，每栋楼前则都停满了接送孩子的自行车和电瓶车，显得有些拥挤。
红庙小学门口黛济霏拍摄
宏汇园小区黛济霏拍摄李琳说，业主们对于政策已经比较理性了，挂牌量和带看量多了不少，但成交数据还没有出现相应的增长。“能感觉到是有一些波澜，因为大多数人都是‘卖一买一’，所以政策一定程度上把过去的那份犹豫都给挤走了，很多客户都愿意出来看房了”，至于从看房到下定，李琳摆摆手，“盛况不再，但这片学区房的价格还在这摆着”。
宏汇园小区黛济霏拍摄新房成交量冲高后又回落，购房者观望情绪增加国庆长假结束这些天，开发商们的朋友圈并没有出现预期般沸腾，只有个别网红盘项目发布了成交喜报。比如中建房山国贤府国庆假期热销1.5亿元，招商璀璨公元黄金周8日累计成交金额2.1亿元等。而9月26日北京城建天坛府六期10分钟销售275套、73亿元，全盘累计销售319亿元，再次刷新北京住宅历史单盘销售金额纪录，则掩盖了这个项目背后的很多故事。
