专家任泽平称一二线城市放松限购是大势所趋，房地产的发展阶段变了
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【#专家称一二线城市放松限购是大势所趋#】经济学家@任泽平发博表示，成都今天全面取消限购，南京近期放开买房落户。再次重申，个人判断，一二线城市放松限购是大势所趋，房地产的发展阶段变了，从大开发步入存量时代。住房银行值得重视，是解决提振市场信心、地方财政困境、金融稳定等全局问题的关键一招。（财经大V频道）
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当前房地产市场调整过度了吗？
导读
房地产市场从2021年下半年开始调整，用时近3年，至今市场依然较冷淡，2024年小阳春成色不佳，38城商品房销售创2012年以来新低，当前房地产调整过度了吗？
选取房地产业增加值占GDP比重、商品住宅销售面积、二手房价格和土地供应指标进行分析，我们研究发现：中国房地产市场已出现调整过度迹象。
比如，2023年中国房地产业增加值占比5.8%，明显低于美日相同发展阶段时的10%左右；中国供应以及成交土地规划建筑面积降至2016年低点水平，土地溢价率降至20年来的低点水平。
房地产市场调整过度已经明显拖累经济增长、就业、居民资产负债表、消费、地方财政、金融机构健康等，随着时间拖延，这种拖累还在加重，风险还在积累，值得重视。
中长期看，中国房地产市场仍有空间。未来城镇化推进、改善型需求、城市更新等仍支撑中国房地产市场的发展。
房地产稳，则经济稳，就业稳。房地产是国民经济的重要支柱，关联60多个相关产业、几千万就业，一定要软着陆，避免硬着陆，这事关经济恢复、民生就业和金融风险。防止步日本“失去三十年”“资产负债表衰退”的覆辙。
短期看，三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求；3）降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
正文
1形势：“金三”“银四”乏力，小阳春成色不佳
2024年房地产“小阳春”成色不佳。3月后，商品房成交环比改善，但同比仍大幅下降。3月1日至4月21日，38城商品房销售套数13.6万套，创2012年以来新低，同比-44.6%。
1）二手房表现好于新房。新房方面，居民对期房交付信心不足，“金三”成色不佳、“银四”乏力。3月，38城新房销售套数同比-44.8%，4月同比-44.2%。二手房方面，由于交付确定性高、二手房源增加以及业主以价换量等，二手房表现好于新房，但是受去年高基数等影响，“金三”同比仍下滑，“银四”降幅明显收窄。3月，17城二手房成交套数同比-31.0%，4月同比-14.1%。
2）核心一二线城市去化压力小于三四线。各线城市表现均不佳，4月以来新房成交套数同比均超40%。但一二线去化压力相对较小，4月12日，16城商品房去化周期为21.3个月，一线、二线、三四线分别为21.8、20.3、31.4个月。未来产业集聚、人口净流入的城市或将率先筑底复苏，而无突出优势产业、人口净流出的城市仍将面临较大的去化压力。
新房销售回款是房企重要的资金来源，新房市场疲弱、房企资金紧张、投资拿地更为谨慎，拖累经济、地方债务。2024年1-3月，房地产投资额同比-9.5%、降幅扩大0.5个百分点，3月房地产投资额同比-10.1%、降幅扩大1.1个百分点。土地市场方面，市场有所回暖但缺乏持续性，房企拿地偏谨慎，2024年1-3月百强企业拿地总额同比增长14.9%，但是增幅收窄。土拍市场冷淡，土地财政下滑，2022年全国土地出让收入同比-23.3%、2023年-13.2%。
