房子不好卖 楼市偷面积风潮来了 房企竞相上演'零公摊'大戏

几年前，在北京房山区的一个售楼处，一场突如其来的检查打破了平静。一位副区长亲自带领执法队伍，直指该项目违规增加面积并夸大得房率的行为。该项目通过将本应为室外设备平台的空间纳入室内，以此吸引买家，迅速成为区域销售冠军。然而，这次突击检查导致项目不仅要整改，还被迫拆除精心布置的展示样板间。

自那时起，房地产市场经历了翻天覆地的变化。市场持续降温，供需结构调整，促使行业竞争加剧。开发商们纷纷采取措施以求生存，包括降价、提升产品品质，打造智能化、绿色环保的生活空间，以及提供更高的赠送面积，这些策略旨在吸引在冷淡市场中的购房者。

同时，随着“第四代住宅”理念的推广，多地政府放宽了对阳台、飘窗、空中绿化等空间的面积限制，为开发商提供了更广阔的创新空间。诸如“零公摊”乃至“负公摊”的营销口号开始在网络上高频出现，格外引人注目。这一变化对符合新规定的房产销售构成了积极影响，特别是在当前的市场环境下，有助于开发商加速去库存，购房者也能以更合理的价格购得更高实用率的住宅。

不过，这一变革对先前按照旧规建造的房产以及二手房市场提出了新的挑战，它们面临着更长期的去库存压力。

以北京顺义区为例，开发商们在产品创新上各显神通，尤其是本土企业住总集团，其项目如芳华里、青年ONE，通过巧妙设计，如利用设备平台和挑空空间，显著提高了得房率。这些项目不仅阳台设计巧妙，还将部分原本不计面积的空间巧妙融入室内，使得部分户型的得房率超过100%。

这一波“零公摊”风潮背后，既有市场驱动的需求，也有政策逐步放宽的支持。随着“第四代住宅”概念获得认可，多地政府调整建筑规范，鼓励空中绿化、优化阳台设计等，甚至有城市探索按套内面积销售，进一步推动了“零公摊”趋势的发展。

尽管这种趋势看似多方共赢，提升了产品吸引力，加速了库存消化，但同时也加剧了未按新标准建造房产的去库存难度，对二手房市场构成压力。面对持续的去库存挑战，房地产市场正步入一个新的发展阶段，而“第四代住宅”及其配套政策的影响，无疑将成为市场演变的关键因素。