300亿花样年的失落与追赶

2018年，花样年全年300亿元销售目标的完成，掩饰不了花样年董事会主席潘军的遗憾。

“2011年时，花样年和融创一起突破100亿元，后来我们稳定在百亿，但融创已经4000亿。”在3月28日的发布会上，潘军如此表示。

往事并不如烟。潘军的记忆略有偏差，2011年时，花样年的销售金额是70亿元，而融创是192亿元，但体量的确相差不大。如今，融创2018年的合约销售金额已达4608.3亿元。

花样年近年发展离不开转型二字。2011年过后，花样年便开启了为期五年(2012-2016年)的第一次业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型。

在此期间，花样年销售规模分别为2012年的80.14亿元、2013年101.74亿元、2014年102.14亿元、2015年112.72亿元、2016年122.06亿元，几乎无增长。

那几年，轻资产转型的概念十分流行。潘军在中国房地产业职业经理人中，素来以意识前瞻著称，物业上司第一股彩生活便有潘军主导之功。但楼市经营深受行业政策、金融环境等因素左右，前瞻意识似乎作用不大，花样年踏空了一轮大牛市。

2017年初，花样年启动第二次业务转型，重新重视地产开发业务。纠错的阶段开始。

花样年2018年业绩公告显示，2018年，公司实现合同销售金额301.73亿元，同比增长约50%，突破300亿大关；收入达到139.86亿元，同比增长43%。

花样年的净利润却从2017年的14.1亿元，减少至2018年的11.68亿元。首席财务官张惠明解释，是汇兑损失导致净利润下滑。

人民币汇率走弱，汇兑损失是有外债的公司难以避免之事。一个更客观的指标是，剔除汇兑损益影响，花样年的净利润达19.09 亿元，同比增长135.4%。

其早年身体力行的轻资产战略并非没有结果，到2018年，轻资产贡献的收入已近4成。第二次转型后，从2017年的销售200亿元到2018年300亿元，花样年一年上一个台阶，但若以绝对体量计算，花样年已离主流开发商太远。

花样年回归主流的决心不容置疑，2018年3月，花样年2017年度业绩发布会上，潘军表示花样年到2020年，将成为千亿规模房企。

留给花样年的时间不多，目前为止，花样年距离千亿房企尚有700亿元的距离。但对于2019年的销售目标，花样年的制定依然保守。

潘军表示，公司2019年的增长目标是20-30%。按此计算，2019年花样年的销售目标定于390亿元之下。

也是此前的转型教训所致，潘军言语间对政策更为重视。其表示，制定销售目标来自以稳房价稳地价稳预期的为主的政策判断。

其2018年的土地投资额也显得保守，只有68亿元，与此前计划的100亿元尚有不少差距，同样是因2018年下半年的土地市场多宗地流拍所致。据潘军透露，2019年的投资额也仅为100亿元左右。

逆市拿地需要勇气，但保守稳健的话，如何能达到2020年的千亿目标？即便2019年，花样年按计划完成3成增长，但与千亿尚有近600亿元的距离。

除非花样年能保证在2020年实现销售大爆发。

这种可能存在吗？从货值来看，2018年，公司新增土地17幅，权益建筑面积约338万平方米。截至年底，公司的总土地储备达到2091万平米，预计总货值超过三千亿。

另外，花样年目前在大湾区一共拥有39个处于不同发展阶段的城市更新项目，规划建筑面积约900万平方米。其中，在深圳共有24个旧改项目，而当中又有10个项目已经纳入土地储备，规划建筑面积约185万平方米，储备货值约850亿元，预计可在2019到2021年期间陆续开工。

未来两年的货值能支撑花样年实现千亿的目标吗？潘军没有正面回答第一财经的疑问。

潘军，10个旧改项目预计在未来3-5年进入市场，总货值超过800亿，我们在2021年，的目标是到1000亿销售金额，这些旧改项目能对千亿目标产生300-500亿的销售支持。

花样年没有正式宣布其千亿规模达成时间的调整，言语间却悄然把2020年替换成2021年。对目前的花样年而言，2021年的可行性确实更高。

无论如何，花样年对规模冲刺的野心不容质疑，其从人事调整上体现得分外明显。

去年年中，花样年原首席财务官林锦棠辞任，随后张惠明接棒。潘军在业绩会上如此介绍，“惠明是雅居乐地产前财务副总裁，在雅居乐分管投资，非常有经验。我们挖他来，未来我们拿地的方式会产生变化，要多跟优秀公司合作。这样的话才能快起来。我们两条腿走路，一条腿要进入招拍挂市场，速度要加快，第二条腿立足从大湾区做城市更新。“

花样年甚至挖来了柯卡生。这是一个在金融界广为人知的名字，柯卡生曾任职于央行、中国银监会，还担任过中国华融的总裁。柯卡生目前负责花样年的金融资产管理。

如何在财务安全边界内，追求规模的冲刺，尽快回到主流开发商的队伍中，是花样年接下来的重要课题。