美国十年地产牛市终结：20城房价2012年来首跌，全国房价放缓程度为史上之最

周二，美国公布了标普凯斯席勒和FHFA两大房价指数。其中，20城房价指数环比下跌0.44%，为2012年3月来首次下跌，这标志着美国地产长达十年大牛市的结束。美国2008年金融危机时期的房地产崩盘于2012年结束。

具体数据方面：

美国7月S&P/CS20座大城市房价指数同比增16.06%，预期增17.1%，前值由18.65%修正为18.66%。

美国7月S&P/CS20座大城市季调后房价指数环比降0.44%，预期增0.2%，前值由0.44%修正为0.19%。

美国7月S&P/CS全国房价指数同比增15.8%，为2021年4月以来最小增幅，较6月的同比18.1%增幅大幅放缓，也是该数据发布以来史上最大减速。

美国7月FHFA房价指数环比降0.6%，预期为0%，前值为0.1%。

分地区来看，在最难以负担的地区，房价跌幅最大，尤其是在西海岸。在今年年初按揭贷款利率还在低位时，当地的人们就负担沉重。最新数据来看，7月跌幅位居前列的地方包括：旧金山地区环比跌幅3.6%，西雅图跌2.5%，圣地亚哥跌2%。

当前，由于需求暴跌，外加房源在市场上滞留时间更长，房屋的活跃库存有所增加。不过与此同时，上市的房屋数量在减少，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

同日，美国商务部还公布，美国8月新屋销售环比增28.8%，远超预期的下降2.2%，7月前值为下降12.6%。8月新屋销售的环比增幅，为有记录以来第二大，历史第一大是2020年6月时创下的30.6%。8月新屋销售年化68.5万户，创下3月以来最高，预期为50万户，7月前值为51.1万户。

美国所有四个地区的新屋销售都在增加。其中南部地区增长了29.4%，该地区的增速是今年最强劲的。

截至8月末，新房库存为46.1万户，较7月的45.9万户小幅攀升，创2008年3月以来最高。不过由于新房销售激增，新房的库销比在8月下跌至8.1个月。回顾上个月数据，美国7月新房供应量为2008年以来最多，按当时的销售速度计算，需要10.9个月才能清空新房供应，创下2009年3月以来的最高库销比。今年年初，新屋的库销比仅为5.7个月。

8月新房销售的中位价格为436,800美元，比去年同期增长8.04%，为2020年11月以来最小增幅。

由于美联储激进加息，美国近来的房地产数据大多非常低迷，遭遇严重打击。新屋销售可谓是黯淡中的一缕光。不过分析普遍认为，这种态势不会持久。8月强劲的新屋销售，可能反映了买家在借贷成本进一步上涨之前，借助一些建筑商的降价机会而抓紧时间买入。

根据房地美的数据，上周30年期固定按揭贷款利率平均为6.29%，创2008年10月以来的最高水平，高于前一周的6.02%。考虑到美联储可能继续快速加息以应对通胀，房地产市场的借贷成本有进一步上升的风险。

新屋市场虽仅占美国楼市的一成，但新屋销售按照签订购房合同之时的数据计算，与签约完成再纳入统计的成屋销售有所区别，因此被视为美国楼市的领先指标。

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